03030 (Процедура банкротства предприятия), страница 5

Имущество продается покупателю, предложившему наиболее высокую цену.

Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, распределяются между кредиторами в соответствии с установленной очередностью.

Требования кредиторов, выявленные и поступившие к конкур­сному управляющему, по истечении предусмотренного для их заяв­ления двухмесячного срока со дня публикации объявления об открытии конкурсного производства, удовлетворяются из имущес­тва должника, оставшегося после погашения требований кредиторов, заявленных своевременно.

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества должника, считаются непогашенными. Кроме того, пога­шенными считаются требования, отклоненные арбитражным управля­ющим, если его отказ от признания требования не был оспорен кредитором в арбитражном суде или если арбитражный суд признал иск кредитора необоснованным.

После удовлетворения требований кредиторов и погашения их претензий должник считается полностью свободным от долгов. Завершив все расчеты с кредиторами, конкурсный управляющий составляет ликвидационный баланс предприятия и отчет о своей деятельности, который представляется им на утверждение арбитраж­ному суду. К отчету прилагается ликвидационный баланс, документы об использовании средств, оставшихся после удовлетворения требо­ваний кредиторов (если таковые имеются), а также декларация о доходах и имущественном положении.

Рассматривая отчет конкурсного управляющего, арбитражный суд вправе предложить ему внести в него необходимые уточнения и поправки. При отсутствии замечаний арбитражный суд утверждает отчет и определение о закрытии конкурсного производства.

Копи я определения арбитражного суда направляется в соответству­ющий орган, осушесткляющии государственную регистрацию пред­приятий для исключения предприятия из государственного реестра. С этого момента предприятие считает ликвидированным.

3.2. Ликвидация предприятия.

Решением суда Камчатской области от 21 апреля 1999 года по делу №А-49-285199 должник АООТ Камчатский Акционерный Коммерческий Банк «Единение» призна несостоятельным и в отношении него открыто конкурсное производство. Арбитражным управляющим назначен Филатов Ю.И.

Процедуры внешнего управления не осуществлялись. План конкурсного производства предполагал взыскание задолженности с АО «Ягодное» в пользы ликвидационной коммисии (см. приложение).

(Постановлением главы администрации Елизовского района №304 от 04.04.94 года было зарегистрировано ТОО «Молочко», учредителем которого являл­ся совхоз «Ягодный», поэтапно проходящий процесс приватизации. Согласно справки Комитета по управлению имуществом Елизовского района приватиза­ция совхоза завершилась окончательно 06.08.94г.

В связи с этим все учредительные документы ТОО «Молочко» носят юриди­ческую силу. По разрешению администрации г. Елизово совхоз «Ягодный» вошел в ТОО «Молочко» в качестве учредителя вместе с имуществом, которое соглас­но приказу № 60-2 от 11.07.94г. было передано на баланс ТОО «Молочко».

Часть этого имущества по акту от 24.07.94г. было передано сов­хозу на временное хранение. Ксерокопия акта смотри приложение.

По договору о прекращении обязательств от 17.10.1996г. и акту приема-передачи в порядке ст. 409 ГК в погашение задолженности по кредитным договорам ТОО «Молочко» передало Ликвидационной комиссии помещение инкубатора, магазин, склад, дизельные установки, станки КСМ.

Реализация имушества осуществляется после предварительных этапов:

• анализ наиболее эффективного использования обьектов недвижимости;

• расчет востоновительной стоимости обьектов;

• расчет рыночной стоимости оьбектов с учетом износа, эксплутационных и потребительских качеств.

Анализ наиболее эффективного использования.

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичньм инвестором на рынке.

Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Рассматриваемый нами комплекс объектов, проектировался, строился и используется для с/хозяйственного производства. Часть объектов недвижимости (птичник №2, склад с бытовкой, склад хозинвентаря, теплицы, водонапорная башня и водопровод) требуют капитального ремонта. Учитывая удаленность объектов мала вероятность их перепрофилирования и использования в каком - либо другом качестве. Так же по нашему мнению экономически не целесообразным будет демонтаж части объектов (металл, теплиц, склада хозинвентаря, склада с бытовкой) с последующей реализацией металлолома и строительных материалов, в связи с определенной труднодоступностью к объектам и трудоемкостью процесса демонтажа. Однако такой вариант нами не исключается и при определенных условиях способен принести прибыль инвестору.

При разумном ведении хозяйства, наилучшим и наиболее эффективным использованием приносящим максимальную прибыль, объектов оценки (зданий сооружений, машин, оборудования, танспорта) будет являться использование их, после модернизации и кап. ремонта части из них (птичника №2, здания двух складов в пос. Мирном, 18 теплиц, водонапорной башни и водопровода, автобус

КАВЗ - 685, трактор Т-16) по своему прямому функциональному назначению для целей сельскохозяйственного производства.

Расчет восстановительной стоимости объектов.

Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта полностью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков.

При определении полной восстановительной стоимости транспорта, машин и оборудования за основу брались цены заводов изготовителей.

При определении полной восстановительной стоимости зданий, сооружений и оборудования за основу нами был взят базисный укрупненный показатель восстановительной стоимости в уровне сметных цен 1969 года, с учетом недостающих конструктивных элементов зданий и сооружений.

Для перехода в цены на 29 апреля 1997 года мы применили следующие индексы перехода:

• индекс, учитывающий изменение стоимости на 01.01.84 года по сравнению со сметными ценами 1969 года (Постановление Госстроя СССР №194 от 11.05.83 года);

• индекс, учитывающий изменение стоимости на 01.01.91 года по сравнению со сметными ценами 1984 года (Письмо Госстроя СССР №№ 14-Д от 06.09.90 года);

• индекс, учитывающий изменение рыночной стоимости на 01.01.1997 года по сравнению со сметными ценами 1991 года ( по данным строительных организаций Камчатской области).

Таблица Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Расчет рыночной стоимости объектов с учетом износа, эксплутационных и потребительских качеств.

Затратами способ.

Общеизвестно, что все построенные здания и сооружения а так же транспортные средства машины и оборудование под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения, в том числе изменения рыночной среды).

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной и текущей рыночной стоимостью.

Учитывая общую экономическую ситуацию на Камчатке и на рынке продажи недвижимости, мы пришли к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого нами объекта должна определиться следующим образом:

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проводился по нижеследующей формуле:

Дст = Вст х (1 - Износ/100) х Кэкспл

Где:

Дст - рыночная стоимость, полученная затратным способом;

Вст - восстановительная стоимость;

Износ - хронологический возраст объекта;

Кэкспл. - коэффициент потребительских и эксплуатационных качеств объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости т/с, машин и оборудования проводился по нижеследующей формуле:

Дст = Вст х Ку х Кэкспл

Где:

Дст - рыночная стоимость полученная затратным методом;

Вст - восстановительная стоимость;

Кэкспл. - коэффициент потребительских и эксплутационных качеств объекта оценки;

Ку - коэффициент функционального и морального устаревания.

Анализ рынка недвижимости выявил ряд поправочных коэффициентов, вносящих существенную корректировку при оценке объекта.

Нами приняты нижеследующие поправочные коэффициенты: