20584-1 (Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость), страница 2

В нынешних условиях, да и в перспективе, выполнение указанных действий учреждениями юстиции представляется весьма затруднительным. Следует учесть, что, например, в Германии одно регистрационное ведомство обрабатывает в среднем от 200 до 1000 заявлений в день. Конечно, в настоящее время оборот недвижимости в России не столь интенсивен, однако уже сейчас необходимо учитывать его постоянный рост. Сохранение подобного правового регулирования способно создать ситуацию, при которой юридическая экспертиза сделок будет проводиться поверхностно, что грозит снижению уровня правовых гарантий и защиты участникам гражданского оборота.

Порядок проведения государственной регистрации прав, установленный в ст. 13 Закона, во многом соответствует процедуре, принятой в Германии, хотя определенные отличия все же есть.

Прежде всего это касается ситуации, когда имеются сомнения в правомерности поданных на регистрацию документов. В соответствии со ст. 19 Закона в подобном случае регистратор в течение одного месяца обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Такая же возможность предоставляется германским законодательством, которое, однако, не устанавливает какого-либо лимита времени. При этом § 18 Положения о поземельной книге закрепляет обязанность регистратора: 1) сообщить заявителю все причины, которые, по его мнению, препятствуют проведению регистрации и позволяют сомневаться в правомерности сделки; 2) указать на действия, которые необходимо предпринять, с тем чтобы устранить возникшие сомнения. Столь четкой формулировки в российском законе нет.

Законодательствам обеих стран известно правило, в соответствии с которым в случае неустранения причин, препятствующих государственной регистрации в течение определенного срока, регистратор обязан отказать заявителю в регистрации. Однако возможность приостановления государственной регистрации по заявлению правообладателя, предусмотренная п. 3 ст. 19 Закона, в немецком праве отсутствует. Все поданные в Ведомство поземельной книги заявления должны быть исполнены. Правообладатель имеет право отозвать свое заявление и подать его в общем порядке позднее.

Регулирование отношений по поводу регистрации прав на земельные участки в России и Германии во многом сходно. Различия касаются правил регистрации, когда объектом права являются здания, сооружения. По германскому законодательству все объекты, расположенные на земельном участке, являются его принадлежностью и находятся в собственности собственника земельного участка. Если требуется разделить право собственности на земельный участок и сооружение, необходимо заключить договор о праве пожизненной наследуемой застройки. Данное право позволяет застройщику иметь на земельном участке сооружение и использовать обремененный земельный участок в соответствии с условиями названного договора. Право пожизненной наследуемой застройки подлежит двойной регистрации в поземельной книге: 1) в качестве обременения права собственности в формуляре, где зарегистрированы права на соответствующий земельный участок; 2) в отдельном формуляре в качестве самостоятельного объекта прав.

Напротив, в российском законодательстве разделение права собственности на земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения в силу исторических причин является скорее правилом, чем исключением. Принадлежность здания не собственнику земельного участка будет отражаться в подразделе I-1 ЕГРП. При этом здесь следует указывать площадь участка, на которую имеет право собственник здания, сооружения.

Право собственности на жилое помещение по германскому законодательству может быть зарегистрировано лишь в случае, если все здание предварительно было разделено на отдельные составляющие его единицы, что должно подтверждаться соответствующей технической документацией. Это не исключает проведения обратной процедуры, т.е. образования из нескольких самостоятельных жилых помещений в одном здании единого объекта прав. При регистрации права собственности на жилые помещения в целях индивидуализации объектов в ведомство поземельной книги должна быть представлена технико-планировочная документация на все здание и отдельные жилые помещения, в т.ч. поэтажные планы, в которых каждое жилое помещение должно быть идентифицировано самостоятельным номером.

Достижением российского регистрационного законодательства следует считать правило об обязательной регистрации в ЕГРП договоров аренды недвижимого имущества. Как известно, они регистрируются в качестве обременения права собственности. Подобная норма в немецком праве отсутствует.

Более детальным и четким в : российском законодательстве представляется регламентация процедуры регистрации сервиту-тов. В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона в случае, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к правоустанавливающим документам в обязательном порядке следует прилагать план объекта с указанием сферы действия сервитута. При этом план должен быть заверен организацией, ответственной за технический учет соответствующего объекта. Германское законодательство допускает произвольное описание пространственных границ, в которых действует сервитут, что не способствует ясности правоотношений и провоцирует возникновение споров.

В отношении правил регистрации ипотеки российское законодательство также содержит более четкие правила. В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. для государственной регистрации ипотеки должен быть представлен нотариально удостоверенный ипотечный договор. Немецкое право разрешает осуществлять регистрационные действия на основании нотариально заверенного заявления залогодателя, в котором могут фиксироваться лишь основные условия ипотечного соглашения.

Юридическое соглашение государственной регистрации прав

При рассмотрении данного вопроса следует различать правовые последствия предварительной (А) и окончательной (Б) регистрационной записи.

А. Также как и германскому, российскому законодательству известна так называемая предварительная регистрационная запись (п. 6 ст. 12 Закона, § 883 ГГУ). Однако, если в соответствии с российским законодательством предварительная запись необходима для информирования третьих лиц о существовании правопритязаний в отношении объекта недвижимого имущества, то в германской регистрационной системе данная запись помимо информационной выполняет также правоохранительную функцию. Она заключается в том, что после регистрации предварительной записи какие-либо последующие изменения в поземельную книгу могут быть внесены только с разрешения правообладателя, в пользу которого запись установлена (§ 888 ГГУ). Таким образом, приобретателю вещных прав представляется 100%-ная гарантия соблюдения его интересов с момента заключения сделки и до момента окончательной регистрации его прав.

Правила совершения и юридическое содержание предварительной регистрационной записи в российском праве не дают столь значительных правовых гарантий правоприобретателю, однако описанный механизм в состоянии предотвратить попытки продажи объекта недвижимости нескольким покупателям одновременно или иного недобросовестного поведения участников рынка недвижимости. В перспективе обязательное использование в практике предварительной регистрационной записи способно в значительной мере минимизировать риск при осуществлении сделок с недвижимостью в России.

Б. При анализе юридического содержания окончательной регистрационной записи следует прежде всего исходить из нормативных установлений ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Данное положение развивается иными нормами гражданского законодательства. В частности, ст. 219 ГК РФ закрепляет правило, в соответствии с которым право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В ст. 131 ГК РФ указывается на необходимость государственной регистрации всех вещных прав на недвижимое имущество, а также их ограничений. Данный в настоящей статье перечень прав и их ограничений, подлежащих государственной регистрации, не является исчерпывающим.

Приведенные выше нормативные положения полностью соответствуют требованиям,закрепленным в германском праве. Так, в соответствии с § 873 ГГУ собственность и иные вещные права на земельные участки возникают при условии достижения сторонами соглашения об установлении (переходе) этих прав и их государственной регистрации в поземельной книге. На примере указанных норм четко прослеживаются различия в правовом регулировании оборота недвижимого имущества, присущие романо-германской и англосаксонской правовым системам.

В английском и американском праве для возникновения и перехода собственности на недвижимость решающим является заключение договора купли-продажи («deed»). Этот договор будет считаться действительным, если таковыми являлись все предшествующие ему договоры, заключенные в течение последних 49 лет и связанные с передачей прав в отношении данного объекта недвижимости. При этом необходимость регистрации перехода права собственности законодательно не закреплена. Она может быть осуществлена по желанию правообладателей, если в данном штате вообще имеется государственный реестр прав. Подобная ситуация заставляет заинтересованных лиц, во-первых, привлекать к подготовке договора адвокатов, задача которых состоит в исследовании истории перехода права собственности на объект, а во-вторых, страховать свой риск на случай, если впоследствии в цепи предыдущих сделок все же обнаружится дефект. Все это ведет к значительному росту побочных расходов сторон при проведении сделки.

Напротив, в романо-германской правовой системе государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательным условием их возникновения. На этом принципе основаны положения п. 1 ст. 2 Закона, где закреплено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Похожее правило имеется в германском законодательстве. В соответствии с ним доказательством существования вещного права на земельный участок является заверенная выписка из поземельной книги.

Защита прав участников гражданского оборота

Германское законодательство в отличие от российского более поcледовательно в вопросе защиты прав добросовестного приобретаеля недвижимого имущества. Согласно § 892 ГГУ права добросоветного приобретателя подлежат защите, если при заключении сделки он основывался на содержании регистрационной записи в поземельной книге, которая была неверной. Наличие ошибок в реестре не является основанием для приостановления оборота до тех пор, пока в поземельную книгу не 5удет внесена соответствующая уведомительная запись (§ 53 Положения).

Российское гражданское законодательство позволяет собственнику имущества истребовать его у добросовестного приобретателя, получившего данное имущество по возмездной сделке, если оно было утеряно собственником, похищено у него либо выбыло из его владения иным путем помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Толкование указанной нормы дано в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»1. В п. 25 Постановления указано, что если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. Данное толкование направлено на защиту оборота недвижимого имущества и повышает роль государственной регистрации в отношении соблюдения прав добросовестного приобретателя недвижимости.

Закон (п. 3 ст. 20) и Положение (§71) устанавливают возможность обжалования действий регистрационных органов в суд. При этом германское законодательство, конкретизируя процедуру обжалования, указывает, что жалоба правообладателя рассматривается судом в порядке внутриведомственного контроля без приглашения заинтересованных сторон. Решение суда первой инстанции может быть обжаловано в окружном суде. В данном случае защита интересов участников сделки осуществляется непосредственно нотариусом, удостоверившим договор, т.к. в соответствии с законом на него возложена обязанность сопровождать регистрационные действия от имени сторон.

***

Правовые нормы российского законодательства, регулирующие отношения по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в значительной степени сходны с правилами, установленными в странах романо-германской правовой семьи, в частности в Германии. Проанализированные в настоящем исследовании несовпадения в правовом регулировании регистрационной процедуры обусловлены различием норм материального права, закрепленным в гражданском законодательстве России и ФРГ. Прежде всего это касается норм, несвойственных странам континентальной правовой семьи: а) в которых недвижимым имуществом признается предприятие как имущественный комплекс; 6) закрепляется необходимость государственной регистрации отдельных сделок (при этом моментом заключения сделки считается момент ее государственной регистрации); в) устанавливается простая письменная форма для сделок с недвижимостью. Последнее обстоятельство представляется весьма проблематичным, т.к. оно приведет, во-первых, к возложению на регистрационные органы функций, с которыми они не в состоянии будут справиться, и, во-вторых, негативно повлияет на степень защиты прав участников гражданского оборота.

Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. означает серьезный шаг на пути создания действенных правовых гарантий гражданских прав участников рынка недвижимого имущества. Отмеченные в исследовании недостатки российского законодательства по всей вероятности в самое ближайшее время проявят себя на практике. Авторы надеются, что они во время будут распознаны и устранены законодателем.

Список литературы

Кузнецов А.В.,кандидат юридических наук,Герман Г.,доктор права, член правления Федеральной наториальной палаты ФРГ Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость.