kursovik (Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом)
Описание файла
Документ из архива "Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "остальные рефераты" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "рефераты, доклады и презентации", в предмете "остальные рефераты" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "kursovik"
Текст из документа "kursovik"
План
Введение |
Сущность затратного метода оценки недвижимости
Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом
Заключение Список использованной литературы |
ВВЕДЕНИЕ
С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.
В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.
Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.
Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.
В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.
Достижение настоящей цели возможно путем комплексного анализа затратного метода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему.
1. Оценка недвижимости: теоретический аспект
-
Сущность недвижимости
Существует множество определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Остановимся на сущности некоторых из них.
В учебнике русского гражданского права (1914г.) написано: «Под именем недвижимость понимается прежде всего часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи».
Недвижимость – это «земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находиться на ней)» (Харррисон Г. «Оценка недвижимости», 1994).
Недвижимость (zealty, zeal estate) – недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.
Согласно терминологии, принятой в практике США, недвижимостью является «Земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также включает в себя объекты, прочно связанные с землей.
Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует о фундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
-
Земельные участки;
-
Участки недр;
-
Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания. [3]
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]
Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.
Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.[3]
Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.
Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.
Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:
-
Специфический характер оборота (через оборот прав на него);
-
Высокий уровень трансакционных издержек при сделках с ней;
-
Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;
-
Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
-
формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
-
арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).
На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:
-
спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;
-
присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей;
-
покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;
-
спрос и предложение эластичны по цене;
-
издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;
-
рынок доступен для вхождения в него новых участников;
-
товары обладают высокой ликвидностью.
В отличие от этого на рынке недвижимости:
-
спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;
-
присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;
-
информация о рынке не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;
-
издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;
-
предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;
-
вхождение на рынок новых участников затруднено;
-
для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.
Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.
Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.
Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.
-
Общая характеристика оценки недвижимости
Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта [5]. Величину стоимости объекта необходимо знать для:
-
Осуществления купли-продажи объекта;
-
Определения налогооблагаемой базы;
-
Решения вопросов ипотечного кредитования;
-
Аренды;
-
Страхования;
-
Переоценки основных производственных фондов предприятия;
-
Осуществления объективной приватизации;
-
Привлечения иностранных инвестиций и др.
Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.
Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в
условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.
В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:
-
Уровень и динамика доходов населения;
-
Дифференциация населения по уровню доходов;
-
Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
-
Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
-
Уровень развития ипотечного кредитования;
-
Цены на рынке недвижимости;
-
Степень риска инвестиций в недвижимость;
-
Стоимость строительства;
-
Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
-
Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.
Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.
-
Массовая и индивидуальная оценка недвижимости
Различают индивидуальную и массовую оценки недвижимости.
Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К. Эккерта дается следующее определение:
Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
1.2.2. Область применения массовой оценки
Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.
Следствием ошибочного понимания сочетания слов “массовая оценка” явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.