100332 (К оценке корпоративной культуры агентств недвижимости (определение элементов)), страница 2

Членство АН в общественном объединении риелторов (например, РГР, МАР или ГРМО) может свидетельствовать о довольно высоком уровне КК данного агентства, ведь каждое из этих объединений имеет кодекс этики и комитет защиты прав потребителей.

В настоящее время риелторские услуги не подлежат обязательному лицензированию, однако, если АН заботится о своей репутации, оно непременно предъявит разнообразные лицензии, сертификаты и дипломы, а также свидетельства о членстве в организациях риелторов.

До 2002 г. правительством Москвы осуществлялось лицензирование АН, замененное в настоящее время сертификацией РГР, МАР и ГРМО. И если сотрудники АН утверждают, что оно присутствовало на рынке недвижимости еще до 2002 г., то необходимо уточнить, получало ли АН лицензию правительства Москвы на право выполнения сделок с недвижимостью.

Страхование рисков

Вероятность того, что при покупке квартиры через АН у клиентов впоследствии возникнут юридические проблемы, крайне мала, т.к. специалисты агентства проверяют документы на квартиру и их подлинность. Если предлагаемый вариант вызовет сомнения у юристов АН, то оно вообще не возьмется за сделку. Клиенту, готовому вникать в ход проверки квартиры, агентство должно предоставить всю полученную информацию. Однако важно, готово ли АН нести ответственность за качество своей работы и как страхуются риски, возникающие в результате сделки. Агентства недвижимости с высоким уровнем КК, несмотря на всю строгость проверки, страхуют свою ответственность на случай, если через некоторое время все же будут выявлены недостатки в оформлении документов.

Комиссионное вознаграждение

Комиссионное вознаграждение, которое платят клиенты за риелторские услуги АН, является одним из важных показателей уровня корпоративной культуры АН.

За свои комиссионные фирма проводит кропотливую работу по поиску клиентов или вариантов, размещает рекламу, принимает звонки, организует просмотры и предоставляет отчеты клиентам обо всех этапах работы. Огромное количество времени и сил сотрудники АН тратят на сбор и подготовку всех необходимых документов. Кроме того, фирма оказывает ряд других услуг, требующих дополнительных расходов (аренда банковского сейфа, помощь в нотариальном оформлении и государственной регистрации договора и т.д.). Простой подсчет показывает, что проведение традиционной трехзвенной альтернативной сделки включает как минимум 5 этапов, 20 подэтапов, на которых решается в общей сложности более 105 задач. При этом риелтором осуществляется не менее 9 видов работ (организация и проведение переговоров, оценка стоимости квартир, заполнение документации и т.д.) с 15–20 субъектами (участниками рынка и сделки) и 10–20 объектами (квартирами) сделки. За время проведения сделки (не менее 3–4 месяцев) риелтор проводит более 150 телефонных переговоров.

Существуют открытый и закрытый подходы к определению размера комиссионных АН. Так, некоторые агентства уверяют, что не берут комиссионные за свои услуги при покупке через них квартиры, однако этот факт является настораживающим. В большинстве подобных случаев комиссионные уже заранее «спрятаны» в цене.

При открытом подходе АН определяет размер комиссионных в виде определенного процента от абсолютной стоимости квартиры (в Москве уровень комиссионных варьируется от 5% до 7%).

Размер комиссионных, получаемых АН, часто является закрытой информацией. Однако в процессе оценки можно проанализировать рекламную информацию и попытаться произвести «контрольную закупку», заключив с АН договор на куплю-продажу какой-либо недвижимости. Соотнесение этих данных позволит более-менее адекватно оценить размер взимаемых с клиентов комиссионных, подход АН к определению уровня комиссионного вознаграждения, а косвенно и уровень корпоративной культуры АН. Но, безусловно, индикатором высокого уровня КК является применение именно открытого подхода в определении размера комиссионного вознаграждения.

Прейскурант на услуги корпорации как показатель уровня корпоративной культуры

Генеральный директор корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Г.В. Полторак рассказывает о существующем прейскуранте: «Прейскурант на услуги, предоставляемые корпорацией «БЕСТ-Недвижимость», у нас существует уже давно. В его разработке принимали участие директора отделений, ведущие специалисты, представители бухгалтерии и юристы нашей организации.

Прейскурант и входящие в него тарифы на представляемые нами услуги должны быть созвучны требованиям времени и рынка. Этот документ не может и не должен быть неизменным, застывшим, в нем учитывается появление новых видов услуг, изменение налогового законодательства, влияние инфляционных процессов и т.д. Конечно, все разнообразие рынка недвижимости трудно учесть и зафиксировать в тарифах, однако отслеживать его состояние и в соответствии с этим корректировать документы необходимо постоянно.

Прейскурант — открытый документ. Он имеется у всех менеджеров и висит на стендах во всех отделениях.

Рынок недвижимости в процессе своего становления неизбежно столкнулся с криминализацией некоторой его части. Слухи, статьи в СМИ, быль, боль. И вот у людей возникает и фиксируется в сознании повышенный уровень тревожности и недоверия. Понимая это, мы с самого начала нашей деятельности на рынке недвижимости постоянно внедряем принципы клиентоориентированности и прозрачности. Это одна из основных характеристик цивилизованного рынка, а неизвестность и непонимание, естественно, вызывают больше всего подозрений, тревог и откровенного страха.

Люди, которые обращаются к нам за помощью, как правило, плохо себе представляют особенности подготовки и проведения сделок и порядок цен на эти услуги. Наши специалисты при составлении договора на оказание услуг подробно обсуждают все существенные детали, знакомят с необходимыми документами, в том числе с прейскурантом, и вся эта информация закрепляется в тексте договора.

Использование в работе утвержденных и согласованных тарифов способствует возникновению у клиента доверительного отношения, а агенту добавляет уверенности.

При этом грамотная работа с прейскурантом помогает риелторам в разрешении конфликтных ситуаций, связанных с размером вознаграждения агентства в том случае, если договор с клиентом по какой-либо причине не исполнен» [3].

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ КОРПОРАТИВНОЙ КУЛЬТУРЫ АН

Перечислим кратко дополнительные элементы, формирующие корпоративную культуру агентства недвижимости.

Наличие у АН отделений и их расположение. Наличие отделений, особенно расположенных в спальных районах, говорит о клиентоориентированности АН, динамике его роста, а значит, и об определенной степени его надежности и культуры.

Наличие у АН специализированного отделения по ипотеке. Оформление ипотечных сделок — непростое и достаточно хлопотное дело, поэтому профессиональный подход к ипотеке и наличие в АН специалистов соответствующей квалификации наилучшим образом характеризуют данное агентство.

Каналы коммуникации (СМИ), используемые АН при проведении рекламных кампаний. Например, телевизионная рекламная кампания, в отличие от рекламных листовок на улицах и городских остановках, вызывает большее доверие со стороны клиентов, т.к. свидетельствует о публичности АН и наличии у него средств на качественную рекламу.

Наличие в АН юридической службы и стаж работы юристов именно в сфере недвижимости.

Законодательная база в сфере недвижимости имеет свою специфику, поэтому серьезную юридическую поддержку могут оказать риелторам только юристы, которые проработали на рынке недвижимости несколько лет.

Наличие у АН центра оформления сделок, договора с банком. При документальном оформлении сделок нередко допускаются ошибки и возникают нестыковки, поэтому, если АН выделяет сотрудников, которые специализируются на оформлении документов, это снижает риск возникновения ошибок, накладок и корректировок документов по сделке. При этом важным показателем является сотрудничество АН с известным банком.

Наличие у сотрудников АН лицензии на оценку недвижимости, сотрудничество АН с опытными оценщиками. Практика показывает, что продавцы жилья при заключении договоров на риелторское обслуживание чаще всего настаивают на цене квартиры, превышающей рыночную стоимость на 15–20%. Риелторы также могут завышать цену продаваемой квартиры (так сказать, на всякий случай), однако это превышение у опытных агентов составляет не более 7–10%.

Ведь чем точнее относительно требований рынка установлена цена, тем быстрее на квартиру найдется покупатель, тем короче подготовительный этап сделки и, соответственно, расходы на рекламу. Чем точнее (и профессиональнее) оценен объект, тем быстрее можно его реализовать на рынке недвижимости! Наличие системы многоуровневого контроля прохождения сделок (для предотвращения ошибок в деятельности риелторов и повышения безопасности сделок). Система контроля за сделкой и ответственности должна быть многоуровневой, а это значит, что каждая сделка может проходить только с письменного разрешения юриста и руководителя отдела.

Внутренний документ одного крупного агентства по недвижимости дает достаточно полное представление о том, сколь сложны и кропотливы операции с недвижимостью. В нем отражено, какие данные должны представить и подтвердить три специалиста фирмы — агент, юрист и менеджер, чтобы получить разрешение у начальника отдела продаж на сделку.

АГЕНТ ПОДТВЕРЖДАЕТ

1. Договор проверен у нотариуса мною лично.

2. Все предыдущие договоры по данной квартире проверены у нотариуса.

3. Список всех бывших собственников квартиры (вся история) с указанием дат рождения и других сведений прилагается.

4. Квартира передавалась или не передавалась по доверенности.

5. Справка БТИ получена мною лично или в моем присутствии.

6. Копия финансово-лицевого счета получена мною лично или в моем присутствии.

7. Выписка из домовой книги получена мною лично или в моем присутствии.

8. Список когда-либо прописанных в этой квартире (вся история) прилагается.

9. Снятых с регистрационного учета временно из данной квартиры нет (военная служба, тюрьма, дом престарелых).

10. Задолженность по междугородным и международным телефонным переговорам за данным телефонным номером не числится.

11. Телефон в квартире не является спаренным.

12. Форма №6 проверена мною лично. Разрешена постоянная регистрация в том месте, куда выезжает продавец.

13. Из данной квартиры никто не выписан вследствие убытия на военную службу, в тюрьму, дом престарелых.

14. Паспортный стол по месту нахождения квартиры посетил лично. Проблем с регистрацией в данную квартиру у покупателя не будет.

15. Заявлений об утере представленного паспорта от кого-либо из собственников квартиры в отделение милиции не поступало.

16. Справка из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансера (НД) получена в моем присутствии.

17. Справка из налоговой инспекции об оплате налога на имущество (налог на дарение, наследование) проверена мною лично.

18. Сведения о родственниках: 1) их нет (об этом должно быть письменное заявление продавца); 2) они согласны с продажей квартиры (имеется нотариально заверенное согласие или разрешение попечительского совета, согласие супруга, общественной комиссии).

19. Свидетельства о смерти всех умерших собственников или проживающих ранее в квартире прилагаются.

20. Паспорт продавца выдан до приобретения квартиры (до приватизации, если документы первичны).

21. Дом в списке на реконструкцию не значится.

ЮРИСТ ПОДТВЕРЖДАЕТ

22. В паспортах продавцов и покупателей фотографии по возрасту вклеены своевременно (для старых паспортов).

23. Запрета, ареста и пр. на квартиру в Роскомрегистрации нет.

24. Сотрудник, осуществляющий регистрацию в Роскомрегистрации, о сделке уведомлен (в том числе о том, что прогнозируется коррекция: паспорта, площади, договора или адреса).

25. Документы проверены.

26. Сделку по данной квартире разрешаю.

МЕНЕДЖЕР ПОДТВЕРЖДАЕТ

27. Все экземпляры договора и другие документы, подписанные в агентстве, сданы в архив.

28. Копии всех документов сданы в архив (с указанием даты и времени).

Возможность ознакомиться с описанием технологии проведения сделок с недвижимостью, которой пользуется АН. Чаще всего риелторы склонны сообщать клиентам особенности технологии по совершению сделок с недвижимостью в устной форме, однако уже известны прецеденты, когда ведущие АН такую информацию представляют клиентам, по их требованию, в письменном виде.

Репутация страховой компании, услугами которой пользуется АН. Лучший вариант, свидетельствующий о надежности агентства недвижимости, — это сотрудничество с крупным и известным страховщиком, репутация которого гарантирует, что в случае возникновения проблем страховые обязательства будут выполнены.

Наличие и применение агентством недвижимости системы оценки качества риелторских услуг. Это является для клиента дополнительным гарантом надежности всего спектра предоставляемых услуг, а также формирует благоприятный социальный имидж профессии риелтора.

Наличие в АН претензионной комиссии. Претензионная комиссия — постоянно действующий, независимый, консультативный орган, рассматривающий мотивированные жалобы клиентов. Наличие в АН такого подразделения свидетельствует о клиентоориентированности агентства и, соответственно, об определенном уровнем корпоративной культуры.

Развитие новых направлений деятельности АН. Профессиональное АН наблюдает за тенденциями рынка и соответствующим образом развивает свой бизнес, осваивая новые направления деятельности, в том числе инвестирование в недвижимость и в новые строительные проекты.

Наличие собственного учебного центра или программ для повышения профессионального уровня сотрудников. Заинтересованность АН в развитии профессиональных навыков и умений собственных сотрудников свидетельствует о высоком уровне развития корпоративной культуры.

Обучение сотрудников можно рассматривать как форму проявления заботы о них и предоставление возможностей для развития карьеры, а также как форму заботы о клиентах АН, которым оно стремится предоставить по-настоящему квалифицированные услуги.

Участие АН в различных престижных конкурсах. В подобных конкурсах чаще всего принимают участие известные широкой общественности, а значит, в достаточной степени надежные АН.

Удобство режима работы АН для клиентов. Ни одно по-настоящему профессиональное АН не откажется принять клиента в удобное для него время, организовать встречу с руководством и т.д.