ref-20800 (Менеджмент на рынке недвижимости), страница 3

4)Цикл насыщения (спад на р.недв.предшествует спаду в эк-ке;подъём на р.недв.раньше подъёма в эк-ке)

Увеличение ст-ти денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей отказаться в 1 очередь от капит.затрат. Это приводит к уменьш.спроса на р.недв. Однако,значительная часть ден.средств остаётся «замороженной» в сфере недв. Это происходст в связи с длит-ью инвестиционно-строит.цикла. Это не позволяет исп-ть эти средства и рес-сы в др.секторах эк-ки. Постепенно возникает избыток предложения,что оказывает влияние на ситуацию в смежных отраслях. Затем с ростом доходов,массы денег и соттв-х ожиданий спрос на р.недв.увелич. Это отраж.на эк-ке в целом.В дан.момент р.недв. начинает играть роль ф-ра эк-го роста,вызывая увеличение спроса и на смежных рынках. Р.недв.зависит от состояния эк-ки и явл.инидикатором этого состояния.

Показатели состояния р.недв.:

-кол-во сделок на р.недв.

-прод-ть сроков экспозиции

45.Право частной собст-ти на землю.

Цели,для кот.земля может быть передана в ч.с.:

1)ведение личного подсобного хоз-ва

2)строит-во и обслуживание жилого дома

3)ведение коллективного садоводства

4)дачное стр-во

Перечень земель,не подлежащих передаче в ч.с.:

-земли общего польз-ния

-земли транспорта и связи

-предоставленные для нужд обороны

-подвергшиеся радиоактивному загрязнению

-нац.парков,заповедников

-оздоровительного,реакреционного и ист.-культурного назначения

-лесного фонда

-с/х назначения

-предоставлен. гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва,коллективного садоводства,если в соотв-ии с ген.планом они предусматривают иное их исп-ние

-земли садоводческих товариществ,дачного стр-ва,расположен.на площадях залегания полезных ископаемых

Субъекты права ч.с.:

-собственность физ.лиц

-собственность юр.лиц

В ч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, постоянно проживающими на территории РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизации объектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам при осущ-нии инвестиц.проектов.

Объектами ч.с. на землю выступают зем.участки.

Признаки зем.участка:

А)часть пов-ти земли определённой площади со своим местоположением

Б)он д.б.ограничен в натуре,иметь установленные границы

В)должен иметь статус и др.хар-ки

46.Общие положения сделок с землёй.

Операции:

купля-продажа,дарение,мена,залог,аренда,рента

Правила заключения и оформления сделок с землёй:

-д.б.оформлены в письменном виде

-нотариально удостоверены

-зарегестрированы спец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству

Торона,приобретающая зем.участок,не может именить цели его использования.При совершении сделки с частью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новому субъекту прав на зем.уч-к переходит такая сов-ть прав и полномочий,которой обладал прежний пользователь землёй. При совершении сделок с землёй необходимо учитывать и природо-охранные мероприятия.

47.Договор купли-продажи зем.участков.

Предметом купли-продажи м.б.зем.уч-к,принадлежащий только на праве частной собств-ти гражданину или юр.лицу. Договор должен сожержать согласованные сторонами условия о цене.Если договором служит земля, она может переходить к покупателю на праве ч.с. При продаже расположенного на зем.уч-ке об-та покупатель становится собственником земли только,если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве,то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров и иных препятствий заключения договора. Договор должен содержать сведения:

-стороны сделки

-предмет сделки

-указание на правоустанавливающие док-ты

-отсутствие или наличие обременений

-цена сделки

-отсутствие иных договоров на отчуждение

-др.необходимые условия (срок передачи зем.уч-ка и др.)

К договору прилагается план границ зем.уч-ка. Он составл.в 3-х экз.:1-нотариусу вместе с планом; 2-продавцу;3-покупателю.

Переход права собст-ти на зем.уч-к-внесение в установлен.порядке записи о договоре в зем.-кадастровую книгу и отметки о гос.регистрации в договор.

Документы,необх.для гос.регистрации:

-заявление продавца и покупателя

-док-ты за внесение оплаты за гос.регист.

-подлинники договора в 2-х экз.+копия договора в 1 экз.

-паспорт гражданина РБ

-зем.-кадастров.план участка

Может быть отказано в гос.регистрации:

-наличие противоречий между док-ми,подписанными на гос.регист.и записями в зем.-кадаст.книке

-несоответствие данных,позволяющих определённо установить предмет договора

-наличие запретов на отчуждение

-условий,влекущих изменения целевого назначения

Юр.лица РБ могут отчуждать зем.уч-к только тем юр.лицам, кот.имеют право на получение зем.уч-ка в собств-ть и при обязательном сохранении целевого назначения.

49.Залог земельного уч-ка.

Согласно ГК РБ в силу закона по обеспеченному залогом обязательству кредитор(залогодержатель) имеют право в случае неиполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущ-ва лица,кот.принадлежит это имущ-во(залогодатель). Залог недв.имущ-ва(в т.ч. и зем.уч-ка)регулируется законодат-ми актами ипотеки. Зем.уч-к,находящийся в частной соб-ти юр.лиц и граждан,м.б.предметом залога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Законодателями зем.уч-ка м.б.юр.лица,граждане РБ,право частной соб-ти кот. удостоверено гос.актами. законодержателями явл.банки, перечень кот.утверждён президентом РБ. Источник залога-договор,кот.должен содержать:

-обоснование предмета ипотеки

-оценку имущ-ва

-размер и срок исполнения обязательств,обеспеченных ипотекой

в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк в праве реализовать от имени залогодателя зем.уч-к с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зем.уч-ка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зем.уч-к по цене,равной сумме невозвращённого кредита и %за польз-ие кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением,банк предлагает выкупить зем.уч-к соот.-му исполнит.и распорядительному органу.

В соотв.с законом ипотека зданий и сооруж.допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зем.уч-ка,на кот.это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зем.уч-к,на кот.нах-ся здания, не принадлежащие залогодателю,то при обращении взыскания на этот уч-к при его продаже с публичных торгов приобретателю уч-ка переходят те права и обяз-ти,кот.имел залогодатель.

Порядок осущ.действий по залогу:

1)собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды,выплату кот.он согласен обеспечить недвиж.имущ-вом

2)ипотечный банк проверяет док-ты,удостоверяющие право собст-ти на недв-ть и уточняет,не находится ли имущ-во в др.залоге

3)оценка закладываемого имущ.

4)банк и собст-к согласовывают условия и сумму кредита

5)залогодатель страхует имущ.

6)оформление кредитного договора и залогового свидетельства

7)договор регистрир.органами регистрации по месту нахождения недв.

53.Виды ст-ти недв-ти.

2 группы:

-ст-ть обмена

-ст-ть использования

Ст-ть обмена-предназначена для проведения операций с недв-ью на рынке. К ней отн-ся рын.ст-ть, страховая, ликвидационная, залоговая.

Рыноч.ст-ть- рын.цена при соблюдении след.условий:

А)рынок явл.открытым и конкурентным,т.е.допускающим свободное взаимодействие достаточного кол-ва автономных покупат.и продавцов

Б)мотивация участников сделки имеет типичный для данного рынка хар-р,т.е. покуп-ль и продавец действуют экономич.рационально

В)стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке,знают содержание сделки,хар-р передаваемых прав, возможные последствия

Г)имущ.было представлено на рынке достаточное время, чтобы покуп.могли познакомится с ним,аналогичными об-ми и принять взвешенное решение

Д)оплата осущ.в типичной для данного рынка форме

Е)на цену не влияют не относящиеся к сделке ф-ры

Ликвидационная ст-ть-чистая ден.сумма,кот.собственник может получить при принудительной продаже об-та.

Страх.ст-ть-величина ст-ти недв.,кот.опред-ся на базе ст-ти восстановления или замещения для определения суммы страх.вознаграждения в случае уничтожения об-та недв.

Восстан.ст-ть-расходы в рекущих ценах,кот.надо понести в случае воссоздания точного дубликита данного об-та недв. эта ст-ть выраж-ся издержками на восстановление точной копии об-та.

Ст-ть замещения-расходы в текущ.ценах на создание об-та,имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность,но построенного в новом архитект.стиле с исп-ем современных проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и конструкций.эта ст-ть выражена издержками на создание об-ов функционального аналога.

Залоговая ст-ть-оценка об-та в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рын.ст-ти.

Ст-ть использования-ценность об-та для конкретного собств-ка,кот.исп-ет об-кт в форме дохода или собств.блага и кот.не собирается выставлять об-кт на рынок. К ней м.б.отнесены: инвестиц.ст-ть,балансовая,для налогообложения.

Инвестиционная ст-ть-её расчёт производится исходя из ожидаемого инвестором дохода.

Баланс.ст-ть-ст-ть имущ.,включ.в балансовую ведомость пр-тия. Она включ.ст-ть недв.,индексированную на дату переоценки ОС за вычетос бухгалтерской амортиз. и ст-ть вновь приобретённых об-тов за отч.период.

Ст-ть для налогообложения-определяется на основе рын.или восстан.ст-ти.

73.Расчёт ст-ти улучшений при затратном подходе.

Оценка ст-ти улучшений произв-ся путём оценки затрат, кот.должен понести типичный покупатель на стр-во для получения на дату оценки на этом же уч-ке зданий и сооружений,адекватных по своей полезности объекту оценки. Восстан.ст-ть на дату оценки опред.по ф-ле: В=В_б*К_ин,где В_б-восстан.ст-ть об-та в базисных ценах 1991г.Она определ-ся:

1)для об-ов,введённых в экспл.до 1.01.92.путём умнож. первонач.(баланс.) ст-ти на коэф.перерасчёта

2)для об-ов,ст-ть кот.отсутствует и определяется на основании:

-сборника норм для оценки строений, принадлеж.гражданам, подлежащих и не подлеж.гос. обяз.страхованию в БССР,утвержденного постановлением СовМина РБ от 30.03.82. №108, от 01.11.82. №327

-сборников укрупнённых показателей восттан.ст-ти для переоценки ОФ, утверждённых гос.комитетом СовМина СССР 1970г.

3)для об-ов,введ.в экспл.после 01.01.92. путём деления первонач ст-ти на расчётный индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов в среднем по РБ

К_ин- индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов

74.Расчёт ст-ти зем.уч-ка при затратном подходе.

Расчёт ст-ти зем.уч-ка:

Временная методика кадастровой оценки ст-ти зем.уч-ка РБ рекомендует оценку ст-ти вести по ф-ле: VI=S*ОЗ*I

S-площадь зем.уч-ка; ОЗ-ср.ст-ть земли оценочной зоны, руб/м2; I-индекс влияния ф-ров ценообразования на уровень ст-ти отдельных зем.уч-ов в оценочной зоне

Средняя ст-ть земли в оценочной зоне: ОЗ=БС*Кф*Кн*Кл

БС-базовая ст-ть зем.уч.; Кф-коэф.функционального исп-ния земли; Кн-коэф.,учитывающий зональный ф-р; Кл-локальный коэф.ценности

Базовая ст-ть устан-ся нац.кадастровым агентством по ср.ст-ти зем.уч-ка в наиболее дорогой зоне.

67.Сущность затратного подхода при оц.недв.

Этот подход примен-ся при:

1)технико-эк.анализе нового стр-ва; 2)определении варианта исп-ния земли; 3)реконструкции зданий; 4)оценке недв.на малоактивных рынках; 5)оценке об-тов спец.назначения; 6)страховании недв.; 7)определении базы налогообложения.

Подход основан на расчёте затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий с учётом всех видов износа и предпринимательской Пр. К полученной ст-ти + рын.ст-ть земли. Т.о. ст-ть при затратном подходе:

V=VI+Vb-Ин+Koc+Пр

VI-ст-ть зем.уч-ка; Vb-ст-ть улучшений(прямые затр.на стр-во); Ин-накопленный износ улучшений; Koc-косвен. затраты; Пр-предприним.-я прибыль

72.Определение износа методом бух.учёта.

Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем.

Метод бух.учёта: начисление износа, начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию. Эк.условие полного или частичного износа-амортизация. А-погашение износа путём постепенного переноса ст-ти на ст-ть товаров. Сумма годамортиз. Отчислений зависит от нормативного срока службы недв.и ст-ти недв.: Агод=Сн/Тн; Агод=На*Сн/100

Сн-ст-ть нового здания или сооруж.; Тн-нормат.срок службы; На-год.норма амортиз.отчислений,%