ref-20800 (Менеджмент на рынке недвижимости), страница 2

-особый хар-р взаимодействия спроса и предл.

-выс.уровень транссакционных издержек

-взаимовлияние первичного и вторичного рынка

-низкая ликвидность об-ов недв.

-многообразие рисков

14. Первичные и вторичные рынки.

Первичный рынок-совок-ть сделок,совершаемых с вновь созданными об-ми недв.и в процессе их создания.

Вторичный р.-совок.сделок,совершаемых с уже созданными об-ми,находящимися или находившимися какое-то вр.в эксплуатации.

Перв.и втор.рынки взаимовлияют друг на друга.Это проявл.в области ценообразования.Цены втор.рынка явл.тем ориентиром,кот.показывает,на сколько рентабельным явл.новое строительство при сущ-х затратах. Если цена такова,что она не обеспечивает возврата вкладываемых ср-в и не приносит Пр при создании об-ов,аналогичных по качеству уже существующим,очевидно,что новое стр-во таких об-ов осущ.не будет.

Втор.рынок также испытывает влияние перв.рынка.Если увелич-ся затраты на строительство,то это приводит к уменьш.предложения и увелич.цен на перв.рынке.При прочих равных усл.это ведёт к увелич.спроса и росту цен на втор.рынке.

Для того,чтобы ситуация на втор.рынке в меньшей степени влияла на перв.рынок,об-ты перв.рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с об-ми уже имеющимися на втор.рынке. Втор.и перв.рынки по разному реагируют на изменение эк.ситуации. при уменьш.спроса втор.рынок может снизить предл.и цену,нижняя граница кот.определяется:

1)ценой приобретения недв-ти

2)фин.положением продавца

3)соответствием уровня дохода продавца уровню затрат по содержанию недв.

Нижняя граница цены на перв.рынке опред-ся уровнем затрат на стр-во.При снижении её за этот уровень застройщик несёт убытки.

16.Риски на рынке недв.

Риск-возможность отклонения реальных рез-тов той или иной операции или проекта в отриц.сторону по сравнению с планируемыми при их начале.

Виды риска:

1)юридич.:

-возможность утраты прав собственности

-невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров

-возм-ть появления претензий 3-их лиц

-возм-ть появления невыявленных обременений об-та

Снизить юр.риски можно тщательностью юр.исследования,сотрудничеством со страх.компаниями.

2)градостроительные(технологич.):

-неправильный выбор места строит-ва

-несоответствие об-та окружающей застройке

-ошибки в конструктивных решениях

-неверный выбор материала

Снизить эти риски можно детальной проработкой проектов недв-ти,тщательной технич.экспертизой об-та.

3)административные:

-возм-ть изменения налогового режима

-появление новых требований по выполнению обяз-в перед органами власти

-введения ограничений функц.исп-ния об-ов

Снизить:если на стадии получения разрешения на стр-во,на реконструкцию,перепланировку добиваться определения обяз-в,кот.д.б.выполнены, и их документального закрепления.

4)экон.и организационно-экон.:

-неверный макроэк.прогноз и прогноз развития региональной эк-ки

-ошибки в прогнозировании спроса и предл.

-неверное истолкование имеющихся данных

-необъективное отношение к данным

-необоснованное перенесение прошлого опыта на буд.периоды без учёта изменяющейся среды

5)финансовые:

Делятся на группы:

А)Риски,вытекающие из общественного состояния и изменений в фин.си-ме (изменение %ставок по крдитам,введение ограничений на колебания валют.курса,изменение типов инфляции по сравнению с прогнозируемыми,изменение доходности альтернативных инвестиций).

Б)Риски,обусловленные тем или иным вариантом,избранным для фин-ния деят-ти.

В)Риски,возникающие в связи с низким кач-вом фин.расчётов.

Си-ма управления рисками:

I Выявление рисков,возможных при проведении операций с недв.

II Кач.и колич.анализ рисков (определение причин рисков;фактов,способных увеличить вер-ть их наступления;определение зон рисков;определение возможных размеров фин.потерь).

III Определение возможностей снижения риска и затрат,необходимых для его предотвращения.

IV Осущ.мероприятий,позволяющих предотвратить риски,снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь.

V Контроль за проведением необх.мероприятий по снижен.риска.

15. Трансакционные издержки.

Это изд-ки, кот.несут покуп.и продавец по заключению сделок. Их величина зависит от:

-полноты и достоверности рын.инфо,уровня инфо бо уровне цен

-достаточного кол-ва контрагентов для проведен.сделок

-степени возможности стандартизации условий сделок

-возможности применения стандартных договоров

-возм-ти способов расчёта

На величину изд-ек оказывает влияние гос-во:

-наличие спец.налогообложения отд-х видов сделок

-необх-ть дополнит.процедур при осущ.сделки

-необхть получения разрешений для проведения сделок

В состав трансакц.издержек входят:

1)изд-ки поиска инфо(затр.времени,ресурсов по поиску контрагентов,сбору инфо о рын.ситуации)

2)изд-ки ведения переговоров и заключ.контрактов

3)изд-ки измерения-затраты на проведение оценки об-та недв.

4)изд-ки защиты прав собств-ти-затраты на определение объёма передаваемых прав,проверку их чистоты и закрепление прав

5)затраты оппортонистического поведения-потери,связанные с уклонением контрагента от заключения сделки или от усл.контракта

Выс.уровень трансакц-х изд-ек связан с такой особ-тью рынка,как низкая ликвидность товара:время между выставлением об-та недв.на рынке и его продажей наз.экспозицией товара;время экспозиции зависит от потребит-х св-в об-та и от цены.

57.Технология оценки недв.

Этапы:

1)Определение проблемы. Цель оценки:определение ст-ти об-та,кот.необходима клиенту для принятия решения. Напр.,коиент м.б.заинтересован в приобретении офисного здания. Возникает проблема выбора варианта инвестирования (принцип полезности).

2)План оценки. Разработка плана необх.,чтобы избежать дублирования,сократить затраты труда и вр. План помогант сконцентриров.на тех ф-рах,кот.действительно определяют цену об-та.

А)анализ и определение сегмента р.недв.

Б)определение целесообразности использ.существующих методов оценки

В)разработка графика работ по оценке и разработка соотв.бюджета

Г)оценка ожидаемых затрат на сбор и подтверждение инфо

3)Сбор и подтвержд.инфо. Надёжность выводов оценщика зависит от кол-ва и кач.данных, используемых им для оценки. Неточные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. Проверка данных:

-все ли собраны данные, небх.для цели оценки

-имеют ли полученные данные подтверждение

-есть ли основания полагать,что полученные данные не точны; в процессе обработки данные необх.выявить и устранить возможные отклонения

4)Выбор м-да оценки. Все 3 подхода при исп-нии достоверных данных приводят к одинаковым рез-там.

5)Согласование. Это процесс принятия реш.об окончательной ст-ти об-та. В процессе согласования не происходит мех-го усреднения полученных рез-ов по 3-м подходам,а произв.логич.анализ выводов и принимается реш.о ст-ти.

6)Отчёт об итоговой оценке ст-ти.

17.Факторы,воздействующие на р.недв.

Основания группировки факторов:

1)уровень формирования ф-ров

2)сфера формир.ф-ров:

а)-национальный уровень

-региональный уровень

б)-реальная эк-ка

-фин-вый рынок

I Ф-ры национального уровня определяют возм-ть формирования р.недв.,его наиболее характерные особ-ти в международном аспекте:

1)уровень эк-го развития-ф-р,определяющий потр-ти и возможности общества и отд.лиц по потрблению недв-ти,а также доходность инвестиций в недв-ть.Он опред-ся след.показателями:

-пр-во национального дохода

-объём промышл-го произв-ва

-занятость трудоспособного населения

-ставки доходности фин-х активов

-состояние торгового баланса страны

-состояние платёжного баланса

-оттоки капитала

-притоки капитала

-индекс потребит-х цен

Для стран,где доля затрат на потребит.блага длительного пользования,к кот. относится недв.,будет выше в тех странах, где данные показатели имеют более высокие уровни.

2)исторические особ-ти формирования р.недв.определяют такие его хар-ки,как:

-стр-ра собственности в сфере недв-ти

-соотношение между частными и общественными затратами по приобретению недв.

-си-ма финансирования и особ-ти налогообложения недв-ти

3)господствующая в стране идеология оказывает прямое влияние на поощрение или торможение различных форм собств-ти в стране

4)специфика истор.этапа развития :переходный хар-р эк-ки проявл-ся в том,что на рынке доминируют процессы перераспределения общего фонда недв-ти

5)особенности текущей экон.политики влияют на привлекательность инвестиций в недв-ть (напр.,выпуск гос.ценных бумаг с высоким уровнем доходности снижает привлекательность нед-ти как объекта инвестирования

6)степень развития и особ-ти фин.си-мы определяют степень участия фин.инструментов в фин-нии недв-ти,уровень развития мех-мов финансирования и возможности по расширению оборотов на р.недв.

II Фак-ры регионального уровня:

1)Экон.факторы:

-уровень и динамика доходов населения

-дифференциация населения по уровню доходов

-уровень развития бизнеса

-доступность фин.рес-ов

-состояние альтернативных и смежных рынков

-риски инвестиций в недв.

-стоимость стр-ва

-цены и тарифы на коммунальные услуги и энергорес-сы

2)социальной сферы:

-уровень и тенденции изменения числ-ти населения

-----образовательного уровня населения

-----соц-ной сферы населения

3)административные ф-ры:

-налоговый режим

-зональные ограничения

-правовые и эк.условия получения прав на застройку или реконструкцию

-правовые и эк.условия совершения сделок

4)условия окруж.среды: -экологич.обстановка

-уровень развития инфраструктуры

-обеспеченность транспорт.сетями

13.Особенности взаимод.спроса и предл.

Спрос-кол-во объектов нед-ти и прав на них,кот.покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за опред.промежуток времени.

Факторы,влияющ.на спрос:

-платёжеспособность населения

-изменение общей численности населения

-изменение соотношения между различными слоями населения

-изменение во вкусах и предпочтениях населения

-условия и доступность финансирования

Предложение-кол-во недв-ти,кот.собственники готовы продать по опред.ценам за некоторый промежуток вр.

Ф-ры,влияющие на величину предложения:

-наличие резерва пустующих об-ов

-объёмы строительства и затраты на него

-интенсивность строительства

Предложение в краткосрочном периоде абсолютно не эластично.Причина:длительность процесса создания об-ов недв-ти. Для того,чтобы повысить спрос на р.недв-ти,нужно создать механизм,позволяющий трансформировать богатство потребителей в его текущую платёжеспособность. На вторичном рынке это могут быть встречные сделки купли-продажи. На первичном – это принятие в зачёт имеющегося жилья.

19.Связь р.недв-ти и реального сектора эк-ки.

Зависимость р.недв. от реального сектора эк-ки проявляется в формировании спроса на р.недв.

Важнейшими ф-рами явл.:

-отраслевая структура эк-ки

-доходность бизнеса

-уровень дохода населения

Развитие р.недв. явл. ф-ром,обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей:пр-во строительных работ,материалов,мебели и др.прдметов длительного польз-ния.

К отрицательным элементам относится рост доходности инвестиций в нед-ть. Это может оказаться фактором,кот.будет способствовать оттоку средств из реального сектора эк-ки,что может привести к снижению темпов развития эк-ки. Сторонники инвестиций в недв-ть говорят,что рост инвестиций на р.недв.стимулирует развитие эк-ки.Противники инвестиций:инвестиции в недв.означают отвлечение фин.рес-ов из др.секторов эк-ки и ,значит, ведут к снижению темпов эк-го развития.

Циклы развития р.недв.:

1)Цикл спада (предлож.>спроса;число незанятых строений увелич-ся;их содержание не выгодно,т.к.увелич.затраты)

2)Цикл поглащения (начин.поглащаться инвестиционные излишки;спрос увелич.и начинает превышать предложение)

3) Новое строительство (спрос>предлож.;расширение р.недв.,кот.происходит в 3 этапа:

а)доминирует стр-во об-тов недв.,отдельно стоящих и строящихся для потребителей,имеющих достаточные доходы для полной оплаты

б)выгодно стр-во домов,промышленных зданий,кот.финансируются с целью получения Пр от инвестиций

в)выгодно любое стр-во,т.к.фин.институты с удовольствием участвуют в создании об-тов недв.