ref-20800 (Менеджмент на рынке недвижимости)

1. Юр. определение «недв. имущество».

Ст. 130ГК РБ: К недвиж. видам отн.: зем.уч., уч.недр, обособлен. водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение кот. без несоразмерного ущерба их назначения не возможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недв. видам также приравниваются предприятия в целом как имуществ. комплекс, подлежащие гос. регистрации возд. и морские суда, суда внутр. плавания, река, море, космич. объекты. Законодат. актами к недв. видам м.б. отнесено также и иное имущ. Гл.признаком, позволяющим классифицировать недв., явл.прочная связь с землёй (невозможность перемещения). В з-не нарушение прочной связи с землёй трактуется как глобальная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. В зак-ве зем. уч.-отд.объект недв-ти. Зем.уч.-часть пов-ти земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отражаемые в гос.-зем. кадастре и док-х гос. регистрации. Св-во: зем.уч.-не просто фрагмент земной пов-ти, а такой фрагмент, кот.однозначно определён на местности и док-тах-сформированный зем.уч. Осн.признаком, отличающим движимое имущ.от недв. явл. обязательная регистрация последнего.

1. Право собст-ти и др. вещные права не недв.имущ.

Право собст-ти включ.в себя след.:

-право владения (законная возм-ть иметь у себя данное имущ.,фактически обладть им)

-пользования (закон.возм-ть эксплуатации данного имущ.путём извлечения из него полезн.св-в его потребления)

-распоряжения (возм-ть определять юр.судьбу путём изменения его принадлежности, состояния или назначения)

В трактовке права соб-ти заложена возм-ть их распределения м-ду разл.субъектами:

собственник –владение

-пользование

-распоряжение

доверительн.управляющий –частичн.польз.

-частичн.распоряжение

-частичн.владение

арендатор –частичн.польз-е

-частичн.владение

В заруб.практике понятие соб-ти включ.ещё 8 эл-ов:

1)право на доход, кот. даёт реализацию пользования и распоряжения недв-ю

2)право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению

3)право на безоп-ть

4)право передавать по наследству

5)бессрочное владение

6)запрещение исп-ть имущ-во во вред др.людям

7)право на ответст-ть

8)сущ-ние норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав

Кроме права собс-ти сущ.и др.вещные права:

-право хоз.ведения (с разрешения собст-ка) и право оперативного управления

-право пожизненного наследуемого владения

-право постоянного польз.

-сервитуты-право ограниченного польз.чужим недв.имуществом

4.Функции си-мы регистрации прав на недв-ть.

Си-ма регистр.-регистрация об-ов недв.,прав и сделок с недв-ю. Потребность в регистр.обусловлена след.обстоятельствами:

-отсутствие видимой связи м-ду об-ом недв-ти и субъектом прав на неё

-невозможность идентификации пар объект-субъект

-невозм-ть передачи недв-ти путём перемещения

Функции си-мы регистр.:

1)создание налогооблагаемой базы для сбора имущ.налогов

2)обеспечение:

а)прав соб-ти и иных вещных прав на недв-ть

б)защиты собств-ок и иных лиц, обладающ.правами

в)точного определения содержания прав

5.Сущность си-мы «публичных записей».

Сущ. 2 си-мы регистрации:

-англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)

-европейская

Англоамериканская:

Публичные записи-общественно поддерживаемая си-ма док-ов,свидетельствующих о наличии зарегестрир.вещных интересов недв-ти и служащих основанием для защиты этих интересов. Публ.записи включ.док-ты: определяющ.права и интересы в недв-ти; налоги; спец.сборы и повинности4 строит.нормы; з-ны о территор.зонировании и др.

Титул-законное право собст-ти на недв-ть, имеющее докум-ю юр.основу-страховой полис. Страхование титула-защита собст-ка от возможных фин.потерь в случае наличия прав 3-х лиц, каких-л. обременений, связанных с об-ом недв-ти, существующих, но не известных собст-ков. Покупка страх.полиса-перекладывание возм-го риска собст-ка на страз.компанию.

Преимущ.:дешевле для гос-ва. Недостатки:дороже для приобретателя об-та недв-ти.

6.Сущность кадастровой си-мы регистрации недв.

Сущ. 2 си-мы регистрации:

-англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)

-европейская

Европейская:

Основана на гарантии гос-ва. Носит название юр.кадастра. Юр.кадастр-кадастровая си-ма, юридич.регистрирующая отношения собственности в землепользовании и гарантирующая чистоту титула при передаче прав собст-ти.

Кадастр.си-ма-инфо си-ма на основе кадастра страны или региона.

Виды кадастра:

-многоцелевой-контролируемая гос-ом си-ма классификации и оценки земель, осуществляемая поср-вам карт участков собст-ти на основе кадастр. съёмки и ведения реестра сведений об участках и их владельцах

-открытый-кадастровая си-ма, ведущая кроме учёта уч-ков расширенный список состава недв-го и движ-го имущ.владельца

Разновидность юр.кадатсра-си-ма регистрации Торенса (тщательное изущен.и описание об-та). Гос-во гарантирует законность титула.

7. Учёт и гос.регистрация недв.в РБ.

В РБ отсутствует си-ма регистрации недв-ти. Кодекс о земле содержит спец.раздел о кадастре. Зем.кадастр содержит:

-данные о распределении земель по категориям землевладельцам

-данные о составе, стр-ре и состоянии зем.фонда РБ в разрезе адм.-тер.единиц

-данные о местоположении, размерах, границах зем.уч-ка, их качествен. хар-ки, установленном режиме землепользования, гос. Регистрации прав на зем.уч-ки, оценки зем.уч-ков и др.сведения

В РБ сущ.зем.кадастровая книга, кот.предназначена для гос-го учёта зем.уч-ков и регистрации прав на них. Учёт земель проводится по листу нахождения, направленном на получение сведений о колич.и кач.земли. При учёте земля хар-ся по размеру, пространственному положению, кач.состоянию и использованию.

Гос.регистр.-мероприятия по оформлению права собст-ти, владения или пользования землёй юр.и физ.лиц.

Объектами регистр.явл.право собст-ти, право пожизненного наследуемого владения, право пост-го пользования, право врем. польз., право аренды, сервитуты, ипотека(залог).

С юр.т.зр.под недв-ю поним-ся объект гражд.прав, отличит.особ-ю кот.явл.вещная природа, прочная связь с землёй, зарегестрированный в соотв.с закон-вом.

1. Недвиж.как экон.благо.

Способность вещи удовлетворять потребности наз.потребит.св-вом или полезностью. Сама вещь с присущей ей полезностью наз.потребит.благом.

Удовлетворение потр-ти может иметь 2 формы:

1)потребление самой вещи (не потр-ся буквально)

2)потребление св-в этой вещи

В 1 случае вещь исп-ся для удовлетворения потр-ти и теряет в этом процессе свою пол-ть. Использование-распределённое во времени потребление.

Понятие блага означает только наличие пол-ти, а ценности-сочетание пол-ти и редкости.

Варианты исп-ия экон.блага:

1)по своему назначению, т.е.для удовлетв.потр-ти (натур.хоз-во)

2)товарное пр-во с основным исп-ем блага в кач.товара

3)в кач.источника дохода (благо не меняет своего владельца)

Хар-ка недв.как экон.блага:

а)любая недв.-вещь,кот.включ.3 эл-та:

-земля

-усовершенствование земли (любые произведённоые землёй изменения, в кач.кот.может выступать усовершенствование самой земли, построенных на ней зданий и соор.)

-принадлежности недв-ти (движимые по природе вещи, прикреплённые к недв.имущ-ву и явл-еся его неотъемлемой частью)

б)стационарность, т.е. привязанность к определённому месту земли

в)продолжительный период исп-ия недв-ти

г)редкость

Обязат.составляющей недв.явл.зем.уч.,кот.явл.местом расселения людей. Размеры таких территорий ограничены. Ценность об-та недв.имеет не только аюс.хар-р, прямое следствие полез-ти, но и относит.выражение, зависящее от степени полез-ти и уровня редкости, т.е. могут быть более или менее ценные об-ты недв.

1. Недв.как товар.

Существует в 2 видах:

1)объект-товар (можно выделить в натуре)

2)услуга-товар

На рынке недв.-товар имеет 3 вида:

-объект (при возможности его выделения в натуре)

-права

-услуги

54.Принципы оценки недв.,связанные с об-ми недв.

К ним относятся:

1)принцип остаточной продуктивности: В основе ст-ти земли лежит её остаточная продуктивность. Остат.продуктивность выражается доходом,приходящимся на землю после оплаты затрат на труд,капитал, управление.

2)принцип вклада: Вклад-сумма,на кот.увелич-ся или уменьш.ст-ть об-та вследствие наличия или отсутствия какого-л. элемента.Величина такого увеличения или уменьш.м.б.выше или ниже затрат такого эл-та. Теор.основа вклада-концепция предельной производительности, согласно кот.макс.эффект достиг-ся только тогда,когда предельный доход=предельн.затратам, связанным с его получением.

3)принцип возрастающего и уменьш.дохода:Увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливает увелич.темпов роста Пр лишь до опред.-го предела,после кот.прирост Пр<прироста капиталовлож.в недв. дан.предел и соотв-ет макс.ст-ти об-та недв.

4)принцип сбалансированности: Составляющие пр-ва должны сочетаться между собой в опред.пропорции. лишь при оптимальном сочетании всех составл-х с об-та недв. будет получен макс.доход и,значит,ст-ть об-та недв.будет выше.

5)экономического размера: Эк.размер-кол-во земли, необх.для достижения максимального землепользования в соотв-ии с ран.условиями.

6)эк-го разделения: Разделение имущ-х прав осущ.след. образом:

-физ.разделение

-по времени владения

-совокупности имущ.прав собственности

-разделение имущ.прав среди участников (товарищество, АО и т.д.)

-по залоговым правам

1. Понятие и ф-ции рынка недвижимости.

Д.Фридман, Н.Оурдуэй «Анализ и оценка приносящей доход недв.»: Рынок недв.-опред.набор механизмов, посредствам кот.передаются права на собст-ть и связан.с ней интересы,устан-ся цены и распред-ся пространство м-ду разл-ми конкурирующими вариантами землепольз-я.

В.А.Горемыкин «Эк.недв-ти»: Рын.недв.-средство перераспр-я зем.уч-ов, зданий, сооруж. и др.недв-го имущ.м-ду собствн-ми и пользователями экон-ми методами на основе конку-го спроса и предлож. Рынок-си-ма,в кот.товары и услуги переходят от продавцов к покуп.посредствам ценового мех-ма. Концепция рынка подразумевает спос-ть тов-в переходить из рук в руки без лишних ограничений деят-ти продавцов и покуп-лей. Каждая из заинтер.сторон действует в соотв.с соотношениями спроса и предл.и др.ценообразующими ф-ми в меру своих возм-тей и компетенции, понимания относит.полезности конкр.тов-в,а также с учётом своих индивид-х потр-тей и желаний. Т.о.рынок недв.-подси-ма общего рынка,связан.с оборотом прав на об-ты недвиж.

С.Н.Максимов «Основы предприним.деят-ти на р.недв.»: Р.недв.-взаимосвяз.си-ма рын-х механизмов,обеспечив-х создание, передачу, эксплуатацию и фин-ние об-ов недв-ти. В эту си-му включ.отношен.,связан.: 1)в ходе создания об-ов недв.м-ду инвесторами,застройщиками, подрядчиками и польз-ми;2)в процессе оборота прав на недв-ть м-ду продавцами и покуп.,арендодателями и арендаторами;3)в процессе эксплуатац.м-ду собств-ми и управляющими,упр-ими и польз-ми и т.д.

М.А.Крутик «Эк.недв-ти»: Р.недв.-сов-ть сделок, совершаемых с недв-ью, их инфо обеспечения,операций по упр-ию и фин-нию работ в обл-ти недв-ти.

Функции р. недв-ти.:

1)Установлен.равновесных цен,при кот.платёжеспособный спрос соотв-ет объёму предложений;

2)Регулирующ.ф-я состоит в том,что рынок автономно функционируя, «невидимой рукой»перераспред-т рес-сы по сферам предприниматнльства и напр-ет его участников к цели,кот.совсе не входила в их намерения, т.е.к формированию эф-ной эк-ки и удовлетв-ю обществ. интересов;

3)Коммерческая состоит в реализ.ст-ти и получении Пр на вложенный капитал;

4)Ф-я санирования(очищения)-освобождение рынка от неэф-х собственников пред-тий и др.об-тов недв-ти;

5)Посредническая выраж-ся в том, что рынок выступает в кач.совокупного посредника и места встречи независимых и эк-ки обособленных покуп. и продавцов. Рынок устан-т связь м-ду ними и даёт возм-ть альтернативного выбора варианта;

6)Информационная-уникальный раночный способ оперативного сбора и распространения обобщ.инфо,позволяющий продавцам и покуп.свободно принять реш.в своих интересах;

7)Стимулир-я выступает в форме эк-го поощрения прибылью продуктивного исп-ия достижений НТП в создании,исп-нии и эксплуат.недв-го имущ-ва;

8)Ф-я конкуренции – поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возм-тей эф-го управления недв-ю;

9)Инвестиционная:рын.недв. – способ сохранения и увелич.ст-ти капитала, он способствует переводу накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производит.капитал;

10)Социальная проявл-ся в росте труд.активности граждан,стремящихся стать собст-ми об-та недв-ти;

11)Прераспределстельная: в рез-те неоднократного перераспределения на р.недв.имущество в конечном счёте переходит к эф-ным стратегическим инвесторам,обеспеч-им высокопроизводительное его исп-ние.

12. Особенности рынка недв-ти.

Специфика р.недв.:

1)ограниченность земли имеет своим следствием ограниченность предложения об-ов недв.,обладающих необх.для польз-ля хар-ми. Ограниченность предл.может стать ф-ром,влияющим на цены на р.недв.

2)Стационарность означ.,что спрос и предл.,покуп-ль и продавец, встречаются не рынке вообще,а на конкр.территор.или локальном рынке.

3)Уникальность влечёт за собой уникальность кажд.сделки на р.в отлич.от др.рынков,где встреч.масы покуп.с одной стор.и массы продавцов-с др.,на р.недв.друг другу противостоят только 1 пок-ль и 1 продавец,каждый из кот.нах-ся в конкр-ом соц.,фин.и психол.состоянии. Совершение сделки явл.рез-том столкновения их интересов,их оценки об-та,их ожиданий и настроений.

4)Долговечность определяет то обстоят-во,что в теч.своей жизни один и тот же об-т недв.переживает целый ряд эк-ких подъёмов и спадов,кот.прямо влияют на уровень спроса на недв.Длит.вр.об-т недв.остаётся как составная ч.предложения. Это предлож.может носить скрытый хар-р,если указанная недв.исп-ся,и явный хар-р,если она выставляется на рынок.

Указан.специфические особенности об-та недв.обуславливает ряд особенностей р.недв-ти:

-индивидуальность ценообразования

-ограниченность числа продавцов и покуп.

-локальность рынков

А также: