3114 (Финансирование девелоперских проектов с помощью банковского кредитования и средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости)

Реферат

По дисциплине: "БАНКОВСКИЕ РИСКИ: ТЕОРИЯ, ПРАКТИКА, МЕТОДОЛОГИЯ"

На тему:

"ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ С ПОМОЩЬЮ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ И СРЕДСТВ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ"

г. Москва – 2009 г.

ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Финансирование строительных проектов в 2009 г. практически прекратилось. Девелоперы-застройщики испытывали трудности с финансированием операционной деятельности не только в связи с резким сокращением числа инвестиционных предложений (и, как следствие, ростом проблем, связанных с ликвидностью), но и в связи с резким падением спроса на объекты недвижимости. Сокращение спроса заставило операторов строительного рынка заморозить действующие проекты и отказаться от амбициозных планов.

По мнению некоторых специалистов, сокращение объемов строительных работ в 2009 г. составило 34% (по сравнению с 2008 г.). Ожидается, что в 2010 г. объем ввода объектов в эксплуатацию не превысит показателей 2009 г. Это связано с высокой долговой нагрузкой строительных компаний, 80% которых находятся на грани банкротства, а также с практически полным отсутствием новых строек. За девять месяцев 2009 г. число сделок по продаже квартир в Москве составило 36 700, что на 24% меньше прошлогоднего аналогичного показателя.

Проблемы сектора строительства затронули и смежные отрасли экономики.

По мнению участников рынка, в ушедшем году объем производства цемента снизился на 22,5%. Сокращение производства обусловлено падением спроса на данный строительный материал (порядка 35%), а также снижением его цены практически до уровня себестоимости — 2 тыс. руб. за тонну. Объемы производства других строительных материалов упали гораздо сильнее: производство кирпича — на 40%, производство черепицы и железобетонных конструкций — на 43% и 44,4% соответственно.

В настоящий момент основная цель строительной отрасли — пережить последствия снижения спроса без катастрофических потерь для бизнеса и по возможности реализовать те проекты, которые уже запущены и могут принести прибыль. Достаточно высокая капиталоемкость строительных проектов и зависимость девелоперов от внешнего финансирования при низком спросе и дефиците оборотных средств не позволяют оптимистично оценивать перспективы строительной отрасли. В таких условиях крайне необходима активизация спроса на объекты коммерческой и жилой недвижимости со стороны государства (выкуп государством уже построенных площадей) и иностранных инвесторов. Закрытый паевой инвестиционный фонд (недвижимости) (ЗПИФН) является наиболее "понятным" иностранным инвесторам инструментом. На Западе существует целый сегмент рынка инвестиций в недвижимость с участием REITs (Real Estate Investment Trust) — инвестиционных трастов недвижимости. REITs представляют собой старейший тип инвестиционных фондов, преимущественно вкладывающих свои активы в недвижимость или в ипотечные кредиты. Целью инвестирования в подобные фонды является получение высокой прибыли за счет роста цен на недвижимость и/или регулярных выплат доходов от процентов по ипотеке или от сдачи недвижимости в аренду.

Модель фондов недвижимости была сформирована более ста лет назад в США. В 1880-х гг. в Америке появились первые фонды недвижимости, в большинстве случаев частные. Их основным преимуществом было отсутствие двойного налогообложения. Это означает, что отсутствовала необходимость платить корпоративный налог на прибыль, инвестор уплачивал налог только на полученный доход. Большинство клиентов фондов недвижимости составляли корпорации или состоятельные люди, желавшие вкладывать средства в недвижимость при меньших трудозатратах и издержках.

К сожалению, надеяться на восстановление внутреннего частного спроса пока не приходится, и это напрямую касается сферы жилищного строительства.

Мировой финансовый кризис затронул сектор строительства в наибольшей степени, поэтому условия ведения бизнеса в этой отрасли подвергнутся самым значительным изменениям и потребуют иного подхода к оценке и реализации девелоперских проектов.

1. Девелоперским компаниям придется отказаться от финансирования новых объектов за счет платежей по уже реализуемым, но еще не законченным проектам.

2. Новые условия потребуют от девелоперов сократить расходную часть бюджета проектов. Это касается не только стоимости привлечения ресурсов и смены их источников, но и сокращения так называемых непроизводственных расходов, связанных с оформлением разрешительной документации на объект (упрощение условий получения разрешительной документации является одной из основных задач исполнительной власти в настоящее время).

3. Компании должны увеличить эффективность реализации проектов за счет сокращения сроков строительства объектов и введения их в эксплуатацию и повышения производительности труда персонала.

4. Необходимо снизить цену реализации объектов (особенно в сфере жилой недвижимости), сократив сверхприбыль, и сделать этот бизнес более социально ориентированным. Мировой опыт реализации строительных проектов изобилует примерами более ответственного подхода в части управления рисками и осуществления производственного процесса.

КРЕДИТОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОБЛАСТИ: НАСТОЯЩЕЕ И БУДУЩЕЕ

Не секрет, что банковское кредитование было основным источником привлечения инвестиционных ресурсов в строительной отрасли. Действительно, инвестиционная идея "занять в иностранной валюте на иностранном рынке "короткие" деньги и вложить в "длинные" проекты в России в национальной валюте" прижилась в нашей стране.

По данным некоторых экспертов, объем кредитов, выданных строительным компаниям в 2008– 2009 гг., превышает 30% от кредитного корпоративного портфеля коммерческих банков и 15% от кредитного корпоративного портфеля банков с государственным участием.

В 2009 г. отечественные банкиры, финансирующие девелоперские проекты, столкнулись не только с проблемой высокого уровня долговой нагрузки для девелоперов-застройщиков (по сравнению с коммерческим кредитованием), но и с резким сокращением выручки последних, связанным с падением спроса коммерческих компаний и физических лиц, а также с обесценением предметов залога по кредитам, предоставленным девелоперским компаниям.

Это стало причиной резкого сокращения присутствия коммерческих банков на рынке привлечения инвестиций в строительные проекты. Для многих банков запрет на кредитование девелоперских проектов, на предоставление кредитов для пополнения оборотных средств и развитие бизнеса предприятий, осуществляющих свою деятельность на рынке строительных материалов, строительных услуг и в иных сферах бизнеса, так или иначе связанных с девелоперскими проектами, стал частью кредитной политики. Иностранные фонды и банки, ранее финансировавшие российские строительные проекты, с началом острой фазы мирового финансового кризиса попросту закрыли любые лимиты на операции, характеризующиеся кредитным риском. Итог — практически полная остановка финансирования большинства российских строительных проектов, банкротство ряда девелоперских компаний.

По мнению автора, 2010 г. не принесет облегчения девелоперам-застройщикам в части доступа к инвестиционным ресурсам. Коммерческие банки не спешат восстанавливать лимиты кредитных рисков на девелоперские компании, поскольку уровень кредитной задолженности последних (как просроченной, так и реструктурированной) весьма высок и прогнозируется дальнейшее ухудшение финансового состояния девелоперов.

Несмотря на общепринятую практику участия коммерческих банков в строительных и девелоперских проектах, многие эксперты в течение последних нескольких лет высказывали опасения по поводу развития банковского кредитования строительной отрасли в таких масштабах.

Технология банковского кредитования и управления рисками в принципе не приспособлена к финансированию девелоперских проектов.

Во-первых, реализация такого проекта несет в себе повышенные общеэкономические риски (рыночные, проектные, риски контрагентов). В связи с этим становятся очевидными качественные недостатки используемой банками методологии оценки финансового состояния заемщиков, несовершенство процедур принятия кредитными организациями решений по проектам (решения по вопросу финансирования девелоперских проектов принимает коллегиальный орган, члены которого подчас являются также членами кредитного комитета с опытом оценки рисков и структурирования кредитных, а не инвестиционных сделок).

Во-вторых, специфическая структура фондирования отечественных банков и проблема отсутствия у них "длинных денег" повышает риск потери ликвидности в результате кредитования строительных проектов, срок реализации которых превышает средний срок предоставления банковских кредитов. Контроль со стороны Банка России в части соблюдения специальных нормативов ограничивает банки в кредитовании, в том числе девелоперских проектов. Некоторые кредитные организации, особо увлекавшиеся финансированием строительного сектора, в период острой фазы финансового кризиса были вынуждены обратиться за помощью к государству, дабы избежать процедуры банкротства, а некоторые поменяли собственников.

В-третьих, специфика профессиональной подготовки и менталитет сотрудников кредитных подразделений (а во многих банках управлением, рассмотрением и оценкой девелоперских проектов занимаются выходцы из кредитных подразделений) не позволяют провести качественную оценку рисков и требуют серьезной работы по переподготовке персонала — коммерческое кредитование имеет не так много общего с финансированием девелоперского проекта, как это может показаться на первый взгляд. В ходе финансового анализа проектов коммерческие банки делают больший упор на анализ официальной отчетности потенциального заемщика и меньше внимания уделяют изучению общеэкономических рисков и маркетинговой политики девелопера, построению нескольких факторных прогнозных моделей по проекту. Кредитные специалисты отечественных коммерческих банков подчеркивают, что их работа по оценке рисков направлена на анализ денежных потоков компании (их достаточности для стабильного функционирования организации) в целом и в меньшей степени затрагивает оценку рыночных, проектных и операционных рисков. Кроме того, основные инструкции Банка России по оценке кредитных рисков (254-П, 283-П) не содержат специальных разделов, определяющих и разъясняющих методологию работы с инвестиционными проектами в сфере недвижимости.

Все это создает для банков дополнительные риски при финансировании девелоперских проектов по сравнению с классическим коммерческим кредитованием. Безусловно, кредитные организации считают необходимым и всегда пытались минимизировать вышеуказанные специфические риски, создавая специализированные подразделения (проектного финансирования, инвестиционного кредитования и т.п.), но их интеграция в структуру банка, описание бизнеспроцессов, разработка методологии оценки рисков осуществляются по принципам, принятым в кредитных организациях, и с учетом практики банковского кредитования.

ЗПИФН ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРА Что представляют собой ЗПИФН в настоящее время?

Во-первых, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — это инструмент оптимизации управления портфелями объектов недвижимости / земель как способа владения нерезидентом землями сельскохозяйственного назначения (в случае прямого владения существуют налагаемые законодательством РФ ограничения (см., например, Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения")). Другими словами, это инструмент оптимизации владения собственностью.

Во-вторых, это удобная финансовая архитектура для обеспечения реализации девелоперских проектов силами одного инвестора. Действительно, ЗПИФН является удобной формой защиты от недружественных поглощений, поскольку позволяет выделить в отдельный, юридически обособленный проект тот или иной строительный (девелоперский) объект.

В-третьих, это инструмент оптимизации налогообложения в сфере приобретения и отчуждения недвижимости. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Данное обстоятельство имеет существенное значение для решения практических вопросов налогообложения доходов и имущества владельцев недвижимости, ставших пайщиками.

Тем не менее инвестирование в проекты, финансируемые за счет средств ЗПИФН, изначально более рискованное, чем вложение в консервативные инвестиционные инструменты (государственные облигации, депозиты банков и т.п.). Несмотря на очевидные достоинства ЗПИФН в настоящий момент по совокупности факторов они уступают в эффективности банковскому кредитованию.

Как правило, ЗПИФН создают либо с целью оптимизации владения собственностью одного инвестора, либо для финансирования деятельности девелопера и управления диверсифицированными проектами в сфере недвижимости, тогда в фонд привлекают средства квалифицированных инвесторов. Сейчас более 20% ЗПИФН — это фонды для квалифицированных инвесторов, паями данных фондов могут владеть только профессиональные участники рынка ценных бумаг либо профессиональные инвесторы.

Причиной такого положения эксперты называют высокие расходы по обеспечению деятельности фонда и отсутствие инвестиционной культуры частных инвесторов. Вознаграждение управляющей компании, специализированного депозитария, аудитора и т.п. исчисляется в процентах от стоимости чистых активов фонда. Соответственно, расходы по обеспечению деятельности небольшого фонда выше, чем аналогичные расходы для крупного фонда (управляющие компании, специализированные депозитарии и т.п. стараются придерживаться общего уровня вознаграждения, ведь и в том, и в другом случае они делают практически равный объем работы). Сравнительно низкий уровень конкуренции за инвестиционные ресурсы крупных институциональных инвесторов позволяет учредителям фонда не обращать внимания на розничных клиентов. Действительно, если есть спрос на паи ЗПИФН со стороны профессиональных участников рынка, то нет смысла привлекать средства мелких и средних частных инвесторов, создавая соответствующую инфраструктуру. До последнего времени такой подход был вполне разумным, но мировой финансовый кризис внес свои коррективы. По некоторым оценкам, за последние два года пайщики вывели из ПИФов около 28 млрд руб., поэтому для отечественных учредителей доверительного управления и управляющих компаний сейчас имеет смысл обратить внимание и на данный сегмент инвестиционного рынка.

Преимущества и недостатки ЗПИФН вытекают из специфики его финансовой архитектуры.

ЗПИФН — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителями доверительного управления с условием его объединения с имуществом иных учредителей, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционным паем), выдаваемой управляющей компанией. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выделение из него доли в натуре не допускаются. Пайщик, инвестирующий в ЗПИФН, не имеет возможности продать свой пай управляющему, таким образом вернув свои инвестиции. Стоимость чистых активов фонда увеличивается или уменьшается на величину прибыли или убытка, следовательно, увеличивается или уменьшается стоимость пая, принося прибыль или убыток инвестору — владельцу пая. Таким образом, преимущество финансирования девелоперских проектов посредством ЗПИФН состоит в целевом назначении привлекаемых в фонд инвестиций. Например, средства привлекаются для финансирования строительных работ жилого либо коммерческого объекта путем выпуска и размещения паев ЗПИФН при учреждении фонда на базе земельного участка, который был в собственности у девелопера. В данном случае объем средств, привлеченных в ходе вторичного размещения паев на открытом рынке, ограничен не оценочной стоимостью объекта (возможно провести дополнительный выпуск паев при изменении условий реализации проекта и/или конъюнктуры рынка), а сроками привлечения средств в ЗПИФН и самого строительства. Следует учитывать, что пайщики могут потерять все деньги, которые они инвестировали в ЗПИФН, в случае если проект потерпит неудачу. Другим преимуществом ЗПИФН является льготное налогообложение и, как следствие, возможность реинвестирования прибыли без потерь на уплату налогов. Пайщики уплачивают налог на прибыль только в момент реализации пая. Прирост стоимости имущества ПИФа в течение его деятельности не облагается налогом на прибыль. Третьим преимуществом реализации проекта с помощью ЗПИФН является тот факт, что объект, переданный в доверительное управление ЗПИФН (приобретенный фондом), защищен от недружественного поглощения. В качестве преимущества можно указать также более прозрачную структуру реализации девелоперского проекта. Наличие контролирующей функции у специализированного депозитария и ФСФР не позволит девелоперу финансировать смежные проекты. В данном случае скептики возразят нам и выскажут сомнения по поводу возможности такого контроля и его качества, но наличие нескольких контролирующих органов если не полностью устраняет, то существенно снижает риск нецелевого использования средств девелопером. Реализация девелоперского проекта с помощью ЗПИФН сопряжена с рядом специфических рисков для потенциального инвестора.