2997 (Совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования), страница 3
Описание файла
Документ из архива "Совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "банковское дело" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "рефераты, доклады и презентации", в предмете "банковское дело" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "2997"
Текст 3 страницы из документа "2997"
В настоящей диссертации, на основе причинно-следственного анализа предложено рассматривать факторы, препятствующие развитию ИЖК в России в виде системы, в основу которой заложено взаимное влияние её элементов. Так, взаимосвязь факторов сдерживающих развитие ИЖК в России представлена на рис.1.
Р
ис.1: Система факторов, препятствующих устойчивому росту доступности ипотечных жилищных кредитов для населения России.
4. Выявлен состав трансакционных издержек заёмщиков при получении ипотечных жилищных кредитов, в связи с чем предложена корректировка расчёта коэффициента доступности жилья.
Как видим из рис.1 уровень доступности ИЖК в значительной мере обуславливается доходами и расходами населения. Таким образом, можно говорить о возможности повышения доступности ипотечного кредитования через управление финансовыми потоками населения. Для этого необходимо выявить особенности финансовых отношений заёмщиков с другими субъектами системы ИЖК. В процессе исследования установлено, что данные отношения имеют вид (рис.2):
Платежи продавцу недвижимости
По основной сделке |
Трансакционные |
Расходы |
Платежи за гос. регистрацию
Платежи ипотечному брокеру
Платежи кредитору | |
Выплата основного долга | Выплата процентов |
Платежи оценщикам
Платежи риэлтерам
Страховые взносы
Физические лица - заёмщики
Доходы |
Доходы в виде возмещения налога на доходы физических лиц
Доходы от работодателей, предпринимательской деятельности и др.
Обязательные
Добровольные
Рис. 2. Структура финансов физических лиц - заёмщиков по сделке ИЖК.
Из рис. 2 видим, что доходы заёмщиков не примечательны ни чем, кроме возможности возмещения налога на доходы физических лиц в виде имущественного вычета. Однако их расходы, имеют ряд характерных особенностей, свойственных исключительно данной группе населения. В частности, помимо расходов связанных непосредственно с покупкой недвижимости и обслуживанием ипотечного кредита, заёмщики несут ряд трансакционных издержек. В их число входят обязательные расходы, наличие которых обусловлено законодательно, и добровольные, связанные с привлечением экспертов по выбору объекта недвижимости и кредитной программы.
Таким образом, наличие в структуре расходов заёмщиков законодательно обусловленных платежей де-факто увеличивает стоимость жилья, что для повышения адекватности показателя, предлагается учесть в методике расчёта коэффициента доступности жилья (КДЖ).
В целях более адекватного расчёта количества лет, необходимых для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита, методику расчёта, предложенную в постановлении Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы" предлагается скорректировать на сумму платежей, возникающих в процессе ипотечной сделки, а также сумму годового денежного дохода уменьшить на сумму потребительских расходов в размере прожиточного минимума. Скорректированный КДЖ будет рассчитываться как:
КДЖ* = , (1)
где
Р - средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья;
D - среднедушевой денежный доход за год.
M - сумма переплат за пользование ипотечным кредитом;
S - транзакционные издержки при получении ипотечного кредита;
Rmin - годовой прожиточный минимум.
5. Разработана прикладная модель информационной системы, позволяющая снизить трансакционные издержки при выборе продуктов ипотечного жилищного кредитования.
Как видно из рис.2, в системе ИЖК заёмщики, помимо основных расходов, сталкиваются с наличием трансакционных издержек. В рамках настоящей диссертации была разработана информационная система "Ипотечный кредит", функционирующая на базе персонального компьютера, целью которой является снижение трансакционных издержек потенциального заёмщика, через предоставление ему необходимой и достаточной информации для принятия решения о выборе ипотечного кредитного продукта.
К задачам системы относятся:
поиск информации о кредитных продуктах, удовлетворяющих заданным требованиям;
расчёт отдельных характеристик ипотечных жилищных кредитов;
обработка и предоставление полученной информации в удобной для сопоставления форме.
ИС "Ипотечный кредит" представляет собой продукт эволюции электронных систем, способствующих выбору программы ипотечного жилищного кредитования, и объединяет в себе их основные преимущества. Функциональные особенности ИС "Ипотечный кредит" по сравнению с другими аналогичными программами можно увидеть в таблице 3.
Таблица 3. Сравнительная характеристика электронных информационных систем выбора ипотечных кредитных программ
Возможности Вид программного продукта | Вычисление применяемой ставки исходя из характеристик заёмщика | Одновременное использование нескольких механизмов вычисления ставки | Применение неогранич-го количества ставок | Существов-е базы данных кредитных программ | Анализ кредитных продуктов с неаннуитетным способом погашения |
Информационная система | + | + | + | + | + |
Банковский "калькулятор" | + | - | - | - | - |
Небанковский "калькулятор" | - | - | + | + | - |
Алгоритм функционирования ИС "Ипотечный кредит" заключается в следующем:
Шаг 1: В систему вводится информация о кредитных организациях предлагающих кредиты под залог жилья, а также о предлагаемых ипотечных кредитных продуктах.
Шаг 2: Заполнение пользователем "карточки заёмщика", куда заводится информация о цели кредитования, сроке кредитования, желаемой сумме кредита, сумме ежемесячного дохода и т.д.
Шаг 3: Расчёт ставки за пользование кредитом по всем имеющимся программам, в соответствии с введёнными пользователем данными.
Шаг 4: Расчёт характеристик кредитных программ для данного пользователя, в зависимости от способа погашения кредита. Расчёт характеристик кредита производится по формуле аннуитетного платежа, по формуле кредита с амортизацией долга, а также программа имеет возможности рассчитывать платёж по иным формулам.
Шаг 5: Выбор ипотечных кредитных программ на основе анализа соответствия установленным требованиям пользователя.
Шаг 6: Ипотечные программы, удовлетворяющие требованиям пользователя, выводятся в виде таблицы.
Шаг 7: Пользователь выбирает наиболее подходящие для него кредитные продукты, используя инструментарий информационной системы.
Шаг 8: Данные о выбранных кредитных продуктах и предлагающих их банках выводятся на печать.
Авторская информационная система "Ипотечный кредит" может интегрироваться в систему ИЖК региона одним из следующих способов (таблица 4):
Таблица 4. Сравнительная характеристика вариантов использования ИС "Ипотечный кредит"
Механизм использования | Преимущества | Недостатки |
1. Организация открытого доступа на web-сайте. | Полный охват граждан. Безвозмездное получение информации. Простота организации доступа. | Высокие затраты на сбор и обработку информации. Нерегулярное обновление информации. Недостаточная достоверность информации. |
2. Организация доступа на базе ипотечного брокера | Более высокая надёжность информации. Более низкие затраты на сбор и анализ информации. Оперативное обновление информации. Возможность получения консультации специалиста. | Взимание платы за пользование программой. Возможность сговора ипотечного брокера кредитных учреждений. Отсутствие возможности установления двусторонних соглашений со всеми кредитными учреждениями. |
3. Организация доступа на базе консультационного центра | Широкий доступ к программе. Получение консультаций специалистов. Возможность использования административного ресурса для получения необходимой информации. Высокая достоверность получаемой информации. | Привлечение бюджетных средств. |
6. Разработана методика финансового планирования деятельности организаций оказывающих информационные услуги в сфере ипотечного жилищного кредитования.
Разработанная автором информационная система, является механизмом, позволяющим снизить транзакционные издержки потенциальных заёмщиков в процессе выбора программы банковского ипотечного жилищного кредитования. Однако, с другой стороны, её использование также неизбежно влечёт за собой возникновение транзакционных издержек, в виде платы за её использование. Отсюда следует необходимость установления цен на информационные и консультационные услуги, предоставляемые с использованием ИС "Ипотечный кредит", таким образом, чтобы их уровень позволял заёмщику экономить на трансакционных издержках, а продавцу - получать прибыль.
Для определения цены услуги по предоставлению информации, полученной с помощью ИС "Ипотечный кредит", автором была разработана методика финансового обеспечения организаций, предоставляющих информационные услуги в системе ипотечного жилищного кредитования.
Для описания предлагаемой методики введем следующие обозначения:
i - вид услуги, предоставляемой организацией;
Хi - цена реализации одной единицы i-й услуги, руб.;
Ni - объём оказанных услуг i-го вида, шт.;
ti - время на оказание i-й услуги, мин.;
d - стоимость часа работы сотрудника, занятого оказанием информационных и консультационных услуг.
S - собственные средства, используемые в плановом периоде, руб.;
К - кредитные средства, используемые в плановом периоде, руб.;
На основании прогноза объемов реализации, составляется прогнозная шкала спроса по каждому виду услуг.
- прогнозная шкала спроса на i-ю услугу, |
|
|
|
|
|
где, Ц1i, Ц2i - возможные цены продажи одной единицы i-й услуги в плановом периоде, руб.;