15083 (Кадастровая оценка земель), страница 4

В зависимости от целей задач экономическая оценка земель может быть общей и частной. Общая оценка земли предусматривает определение объективных показателей плодородия и показателей, характеризующих эффективность использования земли при достигнутом уровне интенсивности земледелия. Она производится на основе учета затрат и результатов по всей совокупности возделываемых с/х культур. Общая оценка земель производится по следующим показателям: продуктивно (стоимости валовой продукции; ВП), окупаемости затрат (ОЗ) (стоимости продукции на рубль затрат), чистому доходу (ЧД), дифференциальному доходу (ДД) (дополнительной части чистого дохода на землях лучшего качества и местоположения, руб.). Результаты общей оценки земель используются при решении общеэкономических задач планирования и организации использования земельных ресурсов.

Частная экономическая оценка земель предусматривает определение степени эффективности возделывания конкретных культур на различных почвах. Показатели частной оценки являются урожайность с/х культур (ц/га), ОЗ на их выращивание и ДД.

Экономическая оценка земель способствует решению таких задач как научно обоснованное распределение земельного фонда для эффективного развития всех отраслей хозяйства, экономическое обоснование производства с/х продукции, размещение отраслей с/х производства и углубление его специализации, определение величины закупочных цен и их дифференциация по зонам, оценка результатов хозяйственной деятельности с/х предприятий.

Государственный фонд данных кадастровой оценки формируется органом кадастрового учета на основе сбора, обработки, учета и хранения документированных материалов кадастровой оценки объектов недвижимости, а также сведений о рынке недвижимости, в том числе о сделках с недвижимостью, и сведений о значениях факторов, оказывающих влияние на их стоимость, и является неотъемлемой частью государственного кадастра недвижимости.

Государственный фонд данных кадастровой оценки формируется органом кадастрового учета в целях:

формирования базы данных, необходимой для проведения кадастровой оценки объектов недвижимости;

проведения кадастровой оценки в отношении отдельных объектов недвижимости в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Материалы и сведения, содержащиеся в государственном фонде данных кадастровой оценки, используются органом кадастрового учета, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, оценщиками при рассмотрении (участии в рассмотрении) заявлений, а также при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости.

Сведения о сделках с объектами недвижимости и значениях факторов, оказывающих влияние на их стоимость, могут быть получены из любых не запрещенных законодательством Российской Федерации источников. Состав факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости и кадастровую стоимость объектов недвижимости, утверждается органом правового регулирования. Порядок создания и ведения государственного фонда данных кадастровой оценки определяется Правительством Российской Федерации.

Глава 4. Методика проведения работ по оценке земель

1. Кадастровая оценка проводится в отношении учтенных в государственном кадастре недвижимости объектов недвижимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, привлекаемыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд.

2. Кадастровая оценка проводится в соответствии с федеральными стандартами оценки (далее - стандарты) и методическими указаниями по проведению работ по государственной кадастровой оценке, утверждаемыми органом правового регулирования (далее - методические указания).

3. Очередная кадастровая оценка проводится по решению представительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет со дня утверждения результатов последней кадастровой оценки.

4. Для целей определения кадастровой стоимости орган кадастрового учета предоставляет уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения об объектах недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в объеме, необходимом для проведения государственной кадастровой оценки, в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона.

5. Результаты работ по определению кадастровой стоимости принимаются комиссией по кадастровой оценке (далее - комиссия) в порядке, установленном статьей 26 настоящего Федерального закона.

6. В течение одного месяца после принятия результатов работ по определению кадастровой стоимости комиссией исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации публикует сведения об окончании работ по определению кадастровой стоимости и о порядке ознакомления с их результатами в порядке, установленном для официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

7. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления обеспечивают возможность любому заинтересованному лицу безвозмездно ознакомиться с результатами работ по определению кадастровой стоимости.

8. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы собственником недвижимости в комиссию. Рассмотрение заявлений об обжаловании результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление) является досудебным порядком урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае неразрешения споров в досудебном порядке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в судебном порядке.

9. После завершения работ по определению кадастровой стоимости, проверки их результатов и урегулирования в досудебном порядке споров результаты кадастровой оценки утверждаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. После утверждения результатов кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости вносятся органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости на основании решения об утверждении результатов кадастровой оценки. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости могут использоваться для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, после их внесения в государственный кадастр недвижимости.

10. В случае, если в период между датой проведения последней кадастровой оценки и датой проведения очередной кадастровой оценки на государственный кадастровый учет был поставлен ранее не учтенный объект недвижимости и (или) в государственном кадастре недвижимости были учтены изменения качественных и количественных характеристик объекта недвижимости, определенных статьей 5 настоящего Федерального закона, влекущие изменение его кадастровой стоимости, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с установленным настоящей главой порядком с использованием методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости, содержащихся в отчете об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, выполненном в ходе последней кадастровой оценки. При этом о кадастровой стоимости объекта недвижимости уведомляются обладатели вещных прав на указанный объект, которые вправе обжаловать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в трехмесячный срок со дня его уведомления в порядке, установленном статьей 27 настоящего Федерального закона.

4.1 Расчет баллов бонитета почв по их естественным свойствам

На основании данных, характеризующих естественное свойства земли составляется шкала бонитировки в относительных показателях (баллах). Шкала строится по 100-бальной системе. 100 баллов присваивается почвенной разновидности, имеющий максимальную величину признака. Баллы остальных почв по каждому признаку определяются по формуле:

,

где Б – искомый балл бонитета по данному признаку; П – значение признака почвы, балл по которой определяется; П мах – максимальное значение признака данной почвы.

4.2 Определение степени корреляции естественных свойств почв с урожайностью культур

По заданию преподавателя студент определяет коэффициент корреляции одного из естественных признаков земли с урожайностью культуры или группы культур по всем почвенным группам.

Коэффициент парой корреляции (r) определяется по формуле:

,

где х – величина признака, влияющая на величину у.

Все предварительные расчеты по решению уравнению и определению коэффициента корреляции ведутся в приложении 7, где в графу 1 записываются группы почв. В графу 2 вносятся данные урожайности (величину у), а в графу 3 – показатели свойств почв, влияющих на урожайность (величина х).

В графе 4 вычисляются произведения величин х и у, а в графах 5 и 6 – квадраты х и у. По графам 2,3,4,5.6 подсчитываются суммы, которые и используются для решения уравнения (2).

Значение коэффициенты корреляции определяется с точностью до 0,001, обязательно указывая его знак (+или-), характеризующий прямую или соответственно, обратную связь.

Если значение коэффициента корреляции находится в пределах до 0,500, то связь следует считать слабой, от 0,500 до 0,700 – средней. Если же связь коэффициента более 0.710, то связь можно признать тесной. Для оценки достоверности (существенности) коэффициента корреляции необходимо вычислить отношение этого коэффициента корреляции к среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле (3):

(3)

где m_r – среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции; n – число пар наблюдений (переменных).

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента определяется по формуле (4):

. (4)

Если t больше или равен 2,5, то коэффициент корреляции считается достоверным и прямолинейная связь между урожайностью и выбранным признаком – доказанной.

4.3 Расчет показателей экономической оценки земель

Расчет производится по культуре по культуре своего варианта приложение 9.

Стоимость ВП рассчитывается по кадастровым ценам приложения 10, как произведение цены на урожайность культуры:

ВП = Кц У, (5)

где ВП – стоимость валовой продукции; Кц – кадастровая цена; У – величина урожайности.

В основу расчета кадастровой цены положена стоимость продукции, которая определяется общественно – необходимыми, экономически обусловленными затратами в худших условиях производства. Это затраты в худших почвенно-климатических зонах, где при среднем уровне интенсивности ведения сельского хозяйства, фонда вооруженности и квалификации работников производится столько же прибавочного продукта в расчете на 1 чел.час живого труда, сколько в целом материальном производстве страны при том же уровне фонда вооруженности труда. Показатели оценки земель, вычисленные по кадастровым ценам, обеспечивают сравнимость качества земель в пределах с/х предприятия, между предприятиями.

Окупаемость затрат рассчитывается как частное от деления стоимости ВП на понесенные затраты:

ОЗ = ВП / З, (6)

где ОЗ – окупаемость затрат; З – величина понесенных затрат.

Чистый доход определяется как разность между стоимостью ВП и понесенными затратами:

ЧД = ВП – З, (7)

где ЧД – величина чистого дохода.

Дифференциальный доход – это доход, обеспечиваемый более высокой производительностью труда на землях лучшего качества. ДД рассчитывается как нормированная величина через долю стоимости дополнительной продукции в валовой:

ДД = ВП d, (8)

где ДД – дифференциальный доход; d – доля стоимости дополнительной продукции в ВП.

Доля определяется по формуле:

d = (ОЗ – 1,35)/ОЗ, (9)

где 1,35 – приятный коэффициент, обеспечивающий расширенное воспроизводство.

4.4 Методика составления оценочных шкал

4.4.1 Составление оценочной шкалы пахотных земель по урожайности сельскохозяйственных культур

На основании данных приложения 8 составляется шкала оценки в относительных показателях (баллах) шкала строится по 100 – балльной системе. 100 баллов присваивается лучшей группе почв, имеющий наивысшую урожайность. Баллы остальных групп определяются по формуле (1). Баллы записываются приложения . В этой же таблице указывается цена балла по каждой культуре, цена балла при среднем уровне производства получается путем деления наивысшей урожайности на 100. В общем виде формула расчета цены балла имеет вид:

Ц_бi= У_i/ Бi, (10)

где Ц_бi – цена балла; У_i – урожайность с/х культур на i группе почв; Б_i – оценка в баллах i группы почв.

4.4.2 Составление шкалы частной оценки по сельскохозяйственной культуре