13647 (Експертна оцінка земель), страница 2

грошовій оцінці земель за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (грошова оцінка нормативна).

Коротко їх проаналізуємо.

Відповідно до способу експертної оцінки земель, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних ділянок за формулою:

(1)

де – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки, грн;

– ціна продажу подібної земельної ділянки, грн;

– кількість факторів порівняння;

– різниця (поправка) в ціні (+,–) продажу подібної земельної ділянки, що оцінюється за -им фактором порівняння.

Заоснову визначення оцінної вартості за цим способом беруть ціни продажу тих земельних ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, що оцінюється. Кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого і найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів. Недоліком цього підходу є неможливість його використання за умов відсутності активного ринку земельних ділянок. Проте на сьогодні, коли ринок землі тільки зароджується і в багатьох випадках ціну ділянки, що продається немає з чим співставляти, його застосування є дуже обмеженим.

Інший методичний підхід експертної оцінки земель грунтується на врахуванні витрат на спорудженя об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці. За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об’єктів нерухомого майна. За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов’язані із спорудженням цих об’єктів. Зазначений спосіб є придатним тільки для визначення оцінної вартості земель несільськогосподарського призначення. При експертній оцінці земель сільськогосподарського прмзначення його не можна використати, що і є його основним недоліком, оскільки на них не проводиться спорудження об’єктів нерухомого майна, а разом з тим неможливо визначити вмтрати на їх спорудження.

Відомий також методичний підхід, який грунтується на капіталізації чистого доходу, що отримується при ефективному використанні земельної ділянки.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

(2)

де – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;

– річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), грн;

– ставка капіталізації (коефіцієнт).

При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

(3)

де – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;

– очікуваний чистий дохід за 1-й рік, грн;

– період у роках, який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Проте застосування зазначеного способу має свої особливості.

По-перше, даний спосіб не можна використовувати за умови збиткового ведення виробництва на землях сільськогосподарського призначення. З 1996 року на Україні переважна більшість сільськогосподарських підприємств є збитковими, і як наслідок, чистий дохід на землях, які є у їх розпорядженні, не формуються, що унеможливлює використання запропонованого способу при експертній оцінці землі.

По-друге, за даним способом вартість земельної ділянки визначається суто економічними чинниками: загальним рівнем цін, величиною затрат на вирощування тієї чи іншої сільськогосподарської культури, отриманим чистим доходом та відсотком іого капіталізації. Стосовно земель сільськогосподарськьго призначення ці економічні показники насампред залежать від головного засобу виробництва – землі і її властивостей. Саме від них, за умови найкращого та найефективнішого використання земельних ділянок, залежатимуть економічні показники – величина затрат і доходів. Тобто вартість земельної ділянки повинна визначатись за сукупністю її характеристик або властивостей, а не економічними факторами, які є похідними від цих характеристик і лежать в основі цього методичного подходу.

По-третє, при оціненні землі за методом капіталізації чистого доходу важливим чинником (від чого безпосередньо залежить величина чистого доходу) є величина затлат на вирощування тієї чи іншої культури. Проте в силу об’єктивних причин (різного рівня технічного оснащення, використання різних технологій вирощування тощо) затрати на землях онакової якості є різними. І відповідно, різною є визначена за даним способом ціна замлі, хоча повинна би бути однаковою.

По-четверте, запропонований метод враховує безпосередній стан земельної ділянки, а не той, який можна досягнути при впливові на неї різних заходів (агротехнічних, технологічних, агромеліоративних тощо), які б окуповувались і сприяли збільшенню чистого доходу.

Проведений аналіз методичних підходів свідчить, що вони є не зовсім придатними на сьогодні стосовно визначення достовірної ціни землі і спонукає до розробки таких методичних підходів, які б дозволяли усунути вказані недоліки і забезпечити достовірне визначення експертним способом реальну вартість земельних ділянок.

Одним із таких способів, який дозволяє отримувати обгрунтовану оцінну вартість земельних ділянок є спосіб експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення, що грунтується на багатокритеріальному виборі при допомозі кількісних методів, де як критерії використовують показники узагальнених груп властивостей – родючості, екологічного стану, геолого-геоморфологічних умов, місце розташування та рівня інженерного облаштування території.

Таблиця 1. Групи показників земельної ділянки

та їх оптимальні (еталонні) значення

Експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення за багатокритеріальним вибором передбачає: визначення вартості умовної еталонної земельної ділянки; розрахунку за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартості цєї ділянки; порівняння з еталонними реальних показників оцінюваної земельної ділянки та розрахунок їх вартісноївеличини; сумування отриманих значень грошової оцінки кожного показника, який враховується при оцінці та визначення реальної ціни ділянки.

Запропонований спосіб експертної оцінки земель передбачає здійснення окремих, послідовно виконуваних операцій, які в сукупності складають процедуру розрахунку її вартості.

Реалізація запропонованого способу починається з розрахунку вартості умовної еталонної ділянки. Умовна еталонна ділянка – це земельний наділ, площею 1 га, яка характеризується найвищими для конкретної грунтово-кліматичної зони показниками родючості, екологічного стану, достатньо високим рівнем інженерного облаштування та ідеальним місцем розташування. Значення показників, якими вона характеризується, приведені у табл.1 (колонка 4). Її вартість пропонується визначати за методом капіталізації чистого доходу за формулою (2), який отримують при вирощуванні озимої пшениці. Вибір цієї культури обгрунтований тим, що вона займає найбільшу питому вагу у структурі сільськогосподарських культур і вирощується у всіх без винятку грунтово-кліматичних зонах України. Зараз прийнято, що її еталонна урожайність в країні складає 41 ц/га при нормативних затратах 1900 гривень. Тоді при біржовій ціні, яка склалася на ринку сільськогосподарської продукції, рівній 60 грн/ц, та ставці капіталізації чистого доходу у 3% вартість умовного еталонного гектару буде дорівнювати: