1808 (Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования), страница 9

На основе системного анализа норм ипотечного и гражданского законодательства сформулирована и обоснована авторская позиция по вопросу юридической природы ипотеки (залога недвижимого имущества). Сделан вывод, что договор об ипотеке является полноценной гражданско-правовой сделкой и, как следствие этого, полноценным гражданско-правовым договором, обладающим существенной правовой спецификой. Детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений отнесено на отдельный специализированный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ и в ст. 5 Закона об ипотеки. Рассмотрено, что ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. На основании Закона об ипотеке право аренды также может быть предметом ипотеки. Залог права аренды недвижимости как разновидность ипотеки ГК РФ не упоминается.

5. Рассмотрены существенные условия договора об ипотеке, которые указаны в ст. 9 Закона об ипотеке. Предметом договора об ипотеке является индивидуально определенная вещь, подлежащая описанию и однозначно идентифицирующаяся. Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении, судебной практикой признано, что наличие нескольких оценок не является основанием для признания договора незаключенным. В договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.

6. Несомненно, что отмена обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке является положительным шагом, так как оно дублировалось государственной регистрацией. Необходимо создание единой информационной системы, включающий в себя не только Единый государственный реестр прав, но и другую информацию об объектах недвижимости и их правообладателях, благодаря такой информации возможно пресечение незаконных сделок. Залогодатели должны иметь возможность быстро получать достоверную информацию о недвижимости, об условиях кредита на всем ипотечном рынке, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон. Доказано, что глава 4 в Законе об ипотеке дублируется нормами Закона о регистрации и ее необходимо исключить.

7. Формулировка «в течение месяца» должна быть заменена на определенное количество календарных дней, например, п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке о мотивированном отказе в государственной регистрации ипотеки залогодателя в течение месяца; п. 5 ст.58 Закона об ипотеке о неиспользованном праве залогодержателя оставить предмет ипотеки в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися. Представляется, что формулировке в течение месяца присуща некая неопределенность. Думается, что срок в течение 30 календарных дней устранит потенциальные судебные споры по поводу срока.

8. Таким образом, следует констатировать, что некоторые нормы действующего российского законодательства, которые так или иначе являются средством правового обеспечения ипотечного жилищного кредитования, не являются совершенными. Это влечет за собой противоречия, возникающие между субъектами, а это в первую очередь - залогодатель и залогодержатель, в том числе в сфере определения их прав и обязанностей и, соответственно, ответственности. С вступлением в действие жилищных законов рискованность ипотечных операций снизилась. Права залогодержателя более защищены. Так, залогодатель при неисполнении основного обязательства может быть выселен из жилого помещения, даже если это его единственное место проживания.

9. На основе анализа норм ипотечного и гражданского законодательства в вопросах правового регулирования договоров об ипотеки сделан вывод, что содержание договора об ипотеки, как гражданско-правового договора, не должно противоречить основным началам не только ипотечного законодательства, как того требует ст. 8 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), но и основным началам гражданского законодательства, закрепленных в ст. 1 ГК РФ, а также вытекающих из иных норм и смысла гражданского законодательства в целом.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская газета – 1993. – № 237. - 25 декабря.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (ред.14.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. – Ст.3301; 2008. - № 17. – Ст. 1756, № 20. – Ст. 2253.

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (ред. от 23.07.2008г.) // СЗ РФ. – 2005. - № 1. – Ч. 1. – Ст.14; 2008. - № 30. – Ч. 2. – Ст. 3616.

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства. – 2001. - № 44. – Ст.4147; 2009. - № 1 . – Ст. 19.

5. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 09.02.2009г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - № 46. – Ст. 4532; 2009. - № 7. – Ст. 775.

6. Федеральный закон РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 22, 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ . – 1998. - № 29. – Ст. 3400; 2008. - № 20. – Ст. 2251; 2009. - № 1. – Ст.4.

7. Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.06.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2008. - № 20. – Ст.2251.

8. Федеральный закон РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006г. № 256-ФЗ (ред. от 25.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ . - 2007. - № 1. – ч.1. – Ст. 19; 2008. - № 52. – ч.1. – Ст. 6243.

9. Федеральный закон РФ «О кредитных историях» от 30.12.2004г. № 218-ФЗ (изм.25.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - №1. – Ст.44; 2008. - № 52. – Ч.1. – Ст. 6229.

10. Федеральный закон РФ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (ред. от 27.07.2006г.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 31. – Ст. 3813; 2006. - № 2. – Ст.172.

11. Федеральный закон РФ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004г. № 117-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 2004. - № 34. – Ст. 3532; 2009. - № 1. – Ст. 4.

12. Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003г. № 152-ФЗ (ред. от 27.07.2006г.) // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 46. – Ч. 2. – Ст. 4448; 2006. - № 31. – Ч. 1. – Ст. 3440.

13. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты РФ» № 264-ФЗ от 22.12.2008г. // СЗ РФ. – 2009. - № 1. – Ст. 10.

14. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в ст. 446 ГПК РФ» от 29.12.2004г. № 194-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1. – Ч. 1. – Ст. 20.

15. Федеральный закон РФ «О судебных приставах» от 21.07.1997г. № 118-ФЗ (ред. от 25.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 3. – Ст. 3590; 2008. - № 52. – Ч. 1. – Ст. 6235.

16. Федеральный закон РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 2007. - № 41. – Ст.4849; 2009. - № 1. – Ст. 14.

17. Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990г. № 395-1 (ред. от 28.02.2009г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 6. – 492; Российская газета РФ. – 2009. - № 36. – 4 марта.

18. Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. – Ч. 1. – Ст. 40; 2008. - № 30. – Ч. 2. – Ст. 3616.

19. Закон РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 (ред. от 30.12.2008г.) «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС СССР. - 1992. - № 23. – Ст. 1239; Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 1. – Ст.14.

20. Указ Президента РФ от 09.03.2004г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. - 2004. - № 50.

21. Указ Президента РФ т 13.10.2004г. № 1315 «Об утверждении Положения о Федеральной регистрационной службе» // СЗ РФ . - 2004. - № 42. - Ст. 4110.

22. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // Собрание законодательства РФ. – 1996. № 37. – Ст. 4312.

23. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001г. № 675 (в ред.от 04.12.2008г.) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. – 2001. - № 39. – Ст. 3770; 2008. - № 47. – Ст. 548.

24. Постановление Правительства РФ № 628 от 25.08.2001г. (ред. от 10.09.2005г.) «Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 36.- Ст. 3576; 2005. - № 38. – Ст. 3816.

25. Постановление Правительства РФ от 31.05.2005г. № 865 (изм. от 08.08.2007г.) «О дополнительных мерах по реализации федеральной программы «Жилище на 2002-2010 годы» // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 6. – Ст. 694.

26. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 (ред. от 08.05.2002г.) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» // Собрание законодательства РФ. – 2000. - № 3. –Ст. 278; 2002. - № 20. – Ст. 1859.

27. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008г. № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020г.» // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 47. – Ст. 5489.

28. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008г. № 1663-р «Об основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 1212г.» // Собрание законодательства РФ. – 2008. – № 48. – Ст. 5639.

29.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2005. - № 4.

30.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2001. - № 4.

31.Информационное письмо ВАС РФ от 09.09.1998г. № С5-7/УЗ-694 «О федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Вестник ВАС РФ. – 1998. - № 11.

32.Постановление Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1996. - № 9; Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 17.

33.Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007г. № 9822/07 по делу № А 65-15773/2006-СГ1-17 «О передаче продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи покупателю, чье право собственности на приобретенное имущество не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке) недвижимого имущесива» // Вестник ВАС РФ. – 2008. - № 2.

34.Герасимова Л.П. Жилищное право. Краткий курс. - М: ПИТЕР, 2006. - С. 173.

35.Грудцына Л.Ю. Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Гарант».

36.Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М: Юстинцинформ, 2008. – С. 105.

37.Симионов Ю.Ф. Ипотека: 100 вопросов и ответов. - Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2006. – С. 4.

38.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте - М.: ВОЛТУРС КЛУВЕР, 2006.

39.Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. - № 2. – С. 25.

40.Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. - 2006. - № 10. - С. 22.

41.Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. - 2005. - № 1. - С.62.

42.Зайцева Н., Чумарова Н. Плохой год для ипотеки // Ведомости – Санкт-Петербург. - 2009. - № 11.

43.Карпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте правоприменительной деятельности судов // Жилищное право. – 2009. – № 1. – С. 58.

44.Квашнин В. Национальны системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики. – 2006. - № 7.