2422 (Ипотечное кредитование в России), страница 2

Закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения.

Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.

Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым экспертом.

При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может провести самостоятельную оценку собственными специалистами.

Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, предоставить справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

Для сравнения условий ипотеки некоторых банков используем следующую таблицу 1.

Таблица 1 - Условия ипотечного кредитования основных банков РФ

1.3 Основные ипотечные программы

Среди основных программ ипотечного кредитования можно выделить: ипотеку первичного жилья, ипотеку вторичного жилья и ипотеку новостроек.

Ипотека первичного жилья.

Выбирая ипотеку первичного жилья, большинство покупателей мечтает о новой квартире, которая станет их собственностью. Однако, именно с ипотекой первичного жилья связаны многие трудности, которые необходимо учитывать.

Как правило, на рынке первичной ипотеки процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше (примерно на 2%), чем по ипотеке вторичного жилья. Однако, после оформления прав собственности на квартиру, процентная ставка обычно снижается до уровня вторичного рынка. Это связано с тем, что на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Минимальный первоначальный взнос при этом обычно выше и в среднем составляет 30-40% от стоимости жилья, в то время как на рынке вторичного жилья - в среднем о 15-20%.

При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.

В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Промстройбанк, банк "Дельтакредит", Внешторгбанк, Викинг-банк, Энергомашбанк, банк "Российский капитал", Национальный резервный банк, "Уралсиб".

Ипотека вторичного жилья.

Несмотря на то, что ипотека первичного жилья сейчас очень активно развивается, сегодня рынок ипотеки предлагает также ипотеку вторичного жилья. Ипотекой вторичного жилья занимаются как коммерческие (банки, коммандитные товарищества, жилищные кооперативы и т.д.), так и государственные структуры.

При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры. Сложность еще и в том, что сумма ипотеки вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома.

Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и "серый" доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.

Ипотека строящегося жилья.

Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. Новостройка привлекательна также своей современностью и юридической чистотой. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями.

Ипотеку нового строительства обеспечивает, например, Сбербанк в Москве. Кредит может получить любой гражданин РФ для покупки квартиры в Москве. Процентная ставка в валюте по новостройкам составляет 11% годовых при сроке кредитования в 15 лет. Сумма кредита не ограничена и зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры. Собственные средства заемщика должны составлять не менее 30%. Необходимы также поручители и подтверждение дохода.

1.4 Ипотека для молодой семьи

Для молодой семьи есть возможность стать участниками специальной государственной подпрограммы. Для молодых семей без детей субсидия составит 35 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, а для семей с одним и более детьми - 40 процентов.

Стоит учесть, что за счет средств федерального бюджета субсидия молодой семье на приобретение квартиры предоставляется только один раз. Величина субсидии определяется расчетной (средней) стоимостью жилого метра в конкретном муниципальном образовании и тем, есть ли в семье дети. Здесь также учитывается размер общей жилой площади, положенной семье в зависимости от ее численного состава.

При этом, ваша семья должна соответствовать следующим условиям:

возраст обоих супругов не превышает 30 лет - без детей или с детьми, а также неполная молодая семья - мама или папа до 30 лет и ребенок (дети);

необходимо, чтобы молодая семья была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (то есть, уже стояла в очереди на получение муниципального жилья до 1 марта 2005 года или была признана нуждающейся и поставлена в очередь органами местного самоуправления после 1 марта 2005 года);

молодая семья должна иметь доходы или какие-то иные денежные средства, достаточные для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Программа для молодой семьи предусматривает, что если родители обзаводятся ребенком, они могут получить дополнительную субсидию за счет регионального бюджета в размере не менее 5 процентов расчетной (средней) стоимости жилья.

Если молодая семья становится участником программы, ей выдается специальное свидетельство, которое оформляет и выдает орган местного самоуправления по мере поступления бюджетных средств.

Субсидия для молодой семьи предоставляется в безналичной форме на банковский счет владельца свидетельства. Субсидию можно использовать на уплату первоначального взноса по ипотеке приобретаемого жилья, при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

На региональном уровне в Кировской области работает программа помощи при выплате ипотеки молодым семьям. Эта программа подразумевает выплату субсидии для погашения части ипотечного долга.

2. Денежно-кредитная политика Центрального банка РФ

Совокупность государственных мероприятий в области денежного обращения и кредита получила название денежно-кредитной политики. Ее главная цель - регулирование экономической активности в стране и борьба с инфляцией.

Денежно-кредитная политика направлена либо на стимулирование кредита и денежной эмиссии (кредитная экспансия), либо на их сдерживание и ограничение (кредитная рестрикция). В условиях падения производства и увеличения безработицы центральные банки пытаются оживить конъюнктуру путем расширения кредита и снижения нормы процента. Напротив, экономический подъем часто сопровождается "биржевой горячкой", спекуляцией, ростом цен, нарастанием диспропорций в экономике. В таких условиях центральные банки стремятся предотвратить "перегрев" конъюнктуры с помощью ограничения кредита, повышения процента, сдерживания эмиссии платежных средств и т.д.