автореферат (Договоры найма жилых помещений по праву Российской Федерации и Федеративной Республики Германии), страница 6

В праве Германии схемапрекращения договора за счёт своей сложности и многоаспектности являетсяболее гибкой по сравнению с российским правом, что позволяет наймодателю вопределённых случаях расторгать данный договор по основаниям, не связанным свиной нанимателя, в том числе по причине личной нуждаемости в жиломпомещении. Хотя и в российском, и в германском праве наймодатель,расторгающий договор найма жилого помещения, должен заблаговременноуведомить об этом нанимателя, германское правовое решение представляетсяболее совершенным: оно в большей степени позволяет добиться единстваправоприменения, так как предусматривает письменную форму и конкретныесроки подачи уведомлений о расторжении договора. Кроме того, выявлены исопоставлены специальные меры защиты интересов нанимателя при расторжениидоговора по инициативе наймодателя в праве двух стран (включая незнакомыероссийскому праву длительные сроки для расторжения договора наймодателем,«социальную оговорку»).Третья глава «Договоры найма жилых помещений с социальнонезащищённойкатегориейлицпоправуРоссийскойФедерациииФедеративной Республики Германии» посвящена изучению договоров наймажилых помещений с социально незащищённой категорией лиц в праве России иГермании.

В России к ним относятся договор социального найма жилогопомещения и договор найма жилого помещения жилищного фонда социальногоиспользования (так называемый договор некоммерческого найма), а в Германии –разновидность общего договора найма жилого помещения. В рамках даннойглавы произведено их сопоставление, выявлены отличия от договоров наймажилых помещений, заключаемых на рыночных условиях, а также определены25  проблемы, возникающие в этой сфере, и возможные пути их решения. Показано,что правоотношение по найму социального жилья как в России, так и в Германиихарактеризуется неравномерным проявлением принципа свободы договора: онможет быть ограничен в отношении одной стороны, но в то же время в полноймере распространяться на другую сторону.В параграфе 3.1. «Источники правового регулирования» заключено, чтообщим для рассматриваемых государств в сфере найма жилых помещений ссоциальнонезащищённойкатегориейлицявляетсяналичиеобъёмногофедерального и регионального законодательства.

В этой связи исследованиедоговоров проведено с учётом регионального законодательства Москвы, СанктПетербурга, Берлина и Северного Рейна – Вестфалии. В отличие от российскогоправа, в котором самостоятельным типам договоров посвящены отдельные главыЖК РФ (нормы которых тем не менее не полностью согласованы между собой), вправеГерманииспецификудоговораопределяютотдельныеположенияадминистративно-правовых актов, принятых на федеральном и региональномуровнях.В параграфе 3.2.

«Понятие и основные признаки» даны определения такихпонятий, как «договор социального найма», «договор найма жилого помещенияжилищного фонда социального использования» (в праве России), «договор наймажилого помещения с социально незащищённой категорией лиц» (в правеГермании), а также исследованы основные признаки данных договоров. Вчастности, несмотря на социальный характер, изучаемые договоры являютсявозмездными (хотя плата по ним ниже рыночной). Также отмечено, что вотношении этих договоров применимы разные подходы к определению срока ихдействия, что влечёт различные правовые последствия.В параграфе 3.3. «Субъектный состав» дана характеристика сторонамдоговоров найма жилых помещений с социально незащищённой категорией лиц(наймодатель и наниматель).

Определён круг лиц, которые могут быть вселенынанимателем в жилое помещение (главным образом члены семьи нанимателя).Впараграфе3.4.«Заключение»определено,чтовозникновение26  правоотношения по найму жилого помещения с социально незащищённойкатегориейлицобусловленосложнойсистемойюридическихфактов,включающей административно-правовые предпосылки и договор.

Сделан вывод,что общими для права двух стран административно-правовыми предпосылкамиявляются отнесение гражданина к социально незащищённой категории лиц(малоимущие; лица, имеющие низкий уровень доходов) и решение органаместногосамоуправления(внекоммерческомнайме–наймодателя)онеобходимости предоставить такому гражданину социальное жильё, на основаниикоторого может быть заключён договор.

Кроме того, по результатам анализа нормфедеральногоирегиональногозаконодательстваРоссии,регулирующихзаключение рассматриваемых договоров, выявлены коллизии в правовомрегулировании, касающиеся постановки граждан на жилищный учёт.Установлено,чтовРоссиизаключениеисследуемыхдоговоровоформляется по типовой форме, поэтому возможность определения их условийсущественно ограничена (для каждого типа договора в разной степени).

В правеже Германии рассматриваемый договор заключается в простой письменнойформе, а многие его условия определены в законах. Изучив объект договоров –жилое помещение, диссертант отметил, что в обеих странах оно должно отвечатьопределённым требованиям по площади, месторасположению и т.п. При этомгерманские правила расширяют территориальные пределы его предоставления,что позволяет ускорить процесс получения жилья нуждающимися гражданами.В параграфе 3.5. «Содержание» исследуются права и обязанности сторон,характерные для договоров найма жилых помещений с социально незащищённойкатегориейлиц.Сравниваясодержаниедоговоровсоциальногоинекоммерческого найма в праве России, диссертант определил, что наибольшиеразличия имеются в объёме прав нанимателя.

Наниматель по договорусоциального найма пользуется наиболее широким объёмом прав, некоторые изкоторых имеют отдельные признаки ограниченных вещных прав. Также сделанвыводотом,что,несмотрянаналичиезначительногоколичестваадминистративно-правовых элементов в содержании договоров социального и27  некоммерческого найма, их нельзя отнести к разновидности «административногодоговора». В праве Германии основные права и обязанности сторон по договорунайма жилого помещения с социально незащищённой категорией лиц в целоманалогичны тем, что предусмотрены у сторон по общему договору найма жилогопомещения.

Вместе с тем установлено, что, учитывая особый социальныйхарактеррассматриваемогодоговора,нанимателюпредоставленряддополнительных гарантий, касающихся возможности повышения наёмной платыи иных платежей, а также обеспечения исполнения обязательств нанимателя.В параграфе 3.6.

«Прекращение» рассмотрены основания прекращениядоговоров найма жилых помещений с социально незащищённой категорией лиц иего последствия. Сделан вывод о том, что наниматель при расторжении договоранаймодателем, как правило, выселяется без предоставления другого жилогопомещения. Исключением является договор социального найма (в праве России),в котором, в зависимости от оснований расторжения, наниматель может бытьвыселен в другое жилое помещение (либо благоустроенное, либо простопригодное для проживания). При этом выселение без предоставления жилогопомещения возможно только в особых, исключительных случаях. Этот факт,наряду с иными признаками договора социального найма, свидетельствует осущественном дисбалансе правового положения сторон по данному договору впользу нанимателя.

Кроме того, после заключения договора социального наймаизменение имущественного положения нанимателя и проживающих совместно сним членов его семьи не учитывается; по договору же некоммерческого наймаданное обстоятельство (в случае приобретения ими другого жилья) можетявляться основанием для расторжения договора, а по договору найма жилья вправе Германии – для переквалификации его в договор на рыночных условиях.В заключении приведены основные выводы и обобщены результатыпроведённого исследования, а также определены возможные направления подальнейшему исследованию данной темы.В приложении даны предложения по совершенствованию главы 35 ГК РФв части дополнения статьи 681 ГК РФ и уточнения статей 684 и 687 ГК РФ.28  Основные положения диссертации отражены в следующих публикацияхавтора общим объёмом 5,1 п.л.

Все публикации по теме диссертации.В рецензируемых научных изданиях:1. Никитина В.А. Информационные обязанности сторон по договору наймажилого помещения по праву России и Германии / В.А. Никитина // Юридическиеисследования. – 2017. – № 3. – С. 61-71. (0,7 п.л.)2. Никитина В.А. Обязанности сторон по договору найма жилогопомещения в праве Германии / В.А. Никитина // Право и управление XXI век. –2016. – № 2 (39). – С. 95-99. (0,5 п.л.)3.

Никитина В.А. Наём жилых помещений гражданами, имеющими низкийуровень доходов и нуждающимися в жилых помещениях, в праве России иГермании / В.А. Никитина // Право и политика. – 2016. – № 4. – С. 540-546.(0,8 п.л.)4. Никитина В.А. Основания прекращения договора найма жилогопомещения по инициативе наймодателя по праву Российской Федерации иФедеративной Республики Германии / В.А. Никитина // Семейное и жилищноеправо. – 2016. – № 2. – С.