автореферат (Договоры найма жилых помещений по праву Российской Федерации и Федеративной Республики Германии), страница 5

Теперь оно предоставляется только определённым,главным образом социально незащищённым категориям граждан. Такой подходвыразился в наличии в современном праве России двух самостоятельных типовдоговоров, заключаемых с социально незащищёнными категориями граждан ирассчитанных на разные ситуации: договора социального найма и договора наймажилого помещения жилищного фонда социального использования. В результатеосновной массе граждан стало доступно заключение только так называемогодоговора коммерческого найма, который, в отличие от других типов договоров,заключается на рыночных условиях. Хотя он включил в себя некоторые нормысоветского права, в основном регулировавшие отношения по найму жилыхпомещений в домах, принадлежавших гражданам на праве личной собственности,в современных условиях этот тип договора пока не получил должногозаконодательного развития. Сделан вывод, что эти типы договоров найма жилыхпомещений, хотя и базируются на конституционном принципе о недопустимостипроизвольного лишения жилья, устанавливают различное соотношение интересов20  наймодателя и нанимателя и степень их защиты.В параграфе 1.3.

«Эволюция правового регулирования отношений понайму жилых помещений в Германии в XX – начале XXI вв.» установлено, чтоподобных российским специальных договоров найма публичного жилья в правеГермании не сформировалось. Германский законодатель сосредоточил вниманиена поощрении частной инициативы в строительстве жилья для сдачи внаём иразвитии соответствующего правового регулирования, защищающего нанимателяв отношениях с наймодателем – в большинстве случаев частным собственникомжилогопомещения.ограничивающихПосредствомдоговорнуюпоэтапногосвободупринятиянаймодателя,иихрядазаконов,последующейкодификации в ГГУ, было сформировано «социальное наёмное право»,призванное защитить всех нанимателей независимо от их социального статуса итаким образом решить социальные и другие публичные задачи.

Также в правеГермании не выработано специальной договорной формы найма жилыхпомещенийссоциальнонезащищённойкатегориейлиц;защитатакихнанимателей осуществляется на общих основаниях в соответствии с нормамиГГУ. В исследовании подчёркнуто значение «конституционализации» правовогорегулирования отношений по найму жилых помещений в Германии, ставшейправовым инструментом, с помощью которого происходило значительноерасширение толкования защиты слабой стороны договора. Она выразилась вприменении к отношениям по найму жилых помещений напрямую, безопосредования законами конституционных норм и принципов общего характера,которые наиболее определённым образом проявились в судебных решениях.На основе анализа тенденций развития правового регулирования отношенийпо найму жилых помещений в России и Германии диссертант пришёл к выводу,что общим для права двух стран явлением является усиление государственногоконтроля за сферой найма жилых помещений между частными лицами.

ВГермании к тому же расширяется практика решения публичных задач (например,энергосбережения) в рамках данных частноправовых отношений.Во второй главе «Договоры найма жилых помещений по праву21  Российской Федерации и Федеративной Республики Германии» проведёнанализ договоров найма жилых помещений, заключаемых в России и Германии нарыночных условиях. Установлено соотношение интересов сторон по такимдоговорам на каждом этапе развития договорного правоотношения, определенымеханизмы,защищающиеслабуюсторонудоговора.Изученыпримерыприменения характерной для сферы жилищного найма России и Германииюридической техники.

Выявив проблемы в российском правовом регулированииотношений по найму жилых помещений, приводящие к отсутствию единообразияправоприменительной практики, диссертант, учитывая элементы германскогоопыта в этой сфере, выработал предложения по их решению.В параграфе 2.1. «Источники правового регулирования» установлено, чтоисточники правового регулирования отношений по найму жилых помещенийчастного жилищного фонда в России и Германии имеют сходство –кодифицированное гражданское законодательство, содержащее положения онайме жилых помещений. Однако, учитывая, что гражданское законодательствоГермании относится к сфере конкурирующей законодательной компетенции, науровне земель ФРГ урегулировано больше вопросов, чем на уровне субъектов РФ.Кроме того, в праве Германии допускается применение к этим отношениям нормоб имущественном найме и некоторых норм о защите прав потребителей.В параграфе 2.2. «Понятие и основные признаки» рассмотрены понятия«договорнаймажилогопомещения»,«договоркоммерческогонайма»,определены их основные признаки.

Выявлены отличия в подходах России иГермании к регламентации платы за наём жилого помещения, срока действиядоговора найма жилого помещения. Сделан вывод, что в РФ срочный характердоговора найма ориентирован на учёт интересов наймодателя. В Германии такжеимеется срочный договор найма (по которому у нанимателя меньше прав, чем побессрочному), но его заключение, в целях защиты интересов нанимателя,возможно в исключительных обстоятельствах, прямо указанных в законе. Крометого, определены признаки, в соответствии с которыми деятельность наймодателяпо праву России следует считать предпринимательской.22  В параграфе 2.3.

«Субъектный состав» дана характеристика сторонамдоговоров найма жилых помещений (наймодатель и наниматель), а такжерассмотрены вопросы их замены. Показано, что в праве Германии нанимателюпредоставляются существенные гарантии при замене наймодателя – собственникажилого помещения, а также при прекращении поднайма на предпринимательскойоснове, в то время как в праве России подобных гарантий не предусмотрено.Определены третьи лица, которые могут быть вселены нанимателем в наёмноежилое помещение, а также требования к их вселению (согласие наймодателяи др.), последствия их невыполнения. Отмечено, что в праве Германии имеютсяправила, предусматривающие недопущение злоупотреблений этим правом состороны нанимателя.В параграфе 2.4.

«Заключение» рассмотрены отношения, связанные сзаключением договоров найма жилых помещений. Изучены существенныеусловия договоров, а также объект договоров (жилое помещение). Исследованоприменение принципа свободы договора на стадии заключения договоров с точкизрения трёх элементов: вступления в договорные отношения, определенияусловий договора, формы договора. Сделан вывод, что в двух странах действиеэтого принципа отличается.

В России стороны свободно вступают в договорныеотношения по найму жилых помещений и достаточно свободны в определенииусловий договора. Германский законодатель уже на преддоговорном этапепредоставляетсущественнуюзащитунанимателю,внекоторойстепениограничивая наймодателя в выборе контрагента (наймодатель не может отказать взаключении договора некоторым категориям лиц, наниматель имеет право непредоставлять о себе информацию личного характера), а также в определенииусловий договора в свою пользу (регулируется размер наёмной платы, срокдействия договора найма жилого помещения и т.п.). Что касается формы договоранайма жилого помещения, то в Германии стороны могут заключать договор влюбой форме, при этом его государственная регистрация не требуется, что, какпоказано в исследовании, вписывается в общую германскую концепцию защитыинтересов нанимателя.

В России для долгосрочного договора найма жилого23  помещения (заключённого на срок не менее года) необходима письменная форма,сопряжённая с государственной регистрацией ограничения (обременения) правасобственности, возникающего на основании такого договора, что, по мнениюдиссертанта, не во всех случаях отвечает интересам нанимателя и имеетразличную практическую значимость для договора найма жилого помещения идоговоранаймажилогопомещенияжилищногофондасоциальногоиспользования (в отношении которого также установлено требование орегистрации). В связи с отсутствием специальных положений о несоблюдениитребования о государственной регистрации в праве России, раскрыты основныеподходы к требованию о государственной регистрации договора найма жилогопомещения, а также определены правовые последствия его несоблюдения.В параграфе 2.5.

«Содержание» исследованы права и обязанности сторонпо договорам найма жилых помещений. По результатам анализа судебнойпрактики диссертантом сделан вывод, что в праве России некоторые права иобязанности сторон раскрыты не в полной мере и позволяют делатьнеоднозначные заключения о том, как именно они могут быть реализованы(недостаточно урегулированы отношения, связанные с исполнением обязанностейпо ремонту жилого помещения и устранению его недостатков, по оплате наймажилого помещения и др.). Ввиду значительного количества вопросов, которыестороны определяют в договоре найма жилого помещения самостоятельно,диссертант пришёл к выводу, что в праве России действие правового режима впользу одной или другой стороны договора зависит непосредственно отсодержания определённого договора.

В гражданском законодательстве Германии,напротив, предусмотрено множество детализированных положений о правах иобязанностях сторон, направленных на защиту интересов нанимателя. Сделанвывод, что в целях установления единообразия правоприменительной практики исоблюдения интересов двух сторон договора найма жилого помещения возможноиспользовать германский подход к сохранению наёмного жилого помещения внадлежащем состоянии в течение срока действия договора.Впараграфе2.6.«Прекращение»проанализированыоснования24  прекращения договоров найма жилых помещений. В праве России нормы опрекращении договора являются наиболее жёсткими нормами институтажилищного найма. Так, расторжение договора найма по инициативе наймодателядопускается только в судебном порядке и по указанным в законе основаниям (приналичии вины нанимателя или по независящим от сторон причинам, например,при аварийном состоянии жилого помещения).