автореферат (Договоры найма жилых помещений по праву Российской Федерации и Федеративной Республики Германии), страница 3

Аскназия,муниципальномЮ.Г. Басина,илиИ.Л. Брауде,частномжилищныхМ.И. Брагинского,фондах:Д.М. Генкина,11  Б.М. Гонгало,С.М. Корнеева,П.В. Крашенинникова,В.Н. Литовкина,И.Б. Мартковича, Г.И. Петрищевой, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, В.Р. Скрипко,Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.Ф. Чигира, Г.Ф.

Шешко и др.При исследовании некоторых общих аспектов договорного права России иГермании, в том числе затрагивающих наёмные отношения, автор опирался наработытакихавторов,какС.Н. Братусь,А.В. Дозорцев,М.В. Зимилева,А.Г. Карапетов, А.И. Савельев, Р.О. Халфина, Г.Ф. Шершеневич и др.При изучении договоров найма жилых помещений в праве Германиииспользовались научные труды таких представителей зарубежной науки, какУ.

Везель, В. Вурмнест, С. Дросте, Х. Колльхоссер, А. Леман-Рихтер, О. Лербс,Ф. Маульцш,Х-В. Миклиц,Т. Кнорр-Зидов,Ю. Корнелиус,К. Нойхаус,Т. Репген, Й. Ржежник, К. Рольфс, Й.Г. Саувепланне, Х. Хойблайн, Й. Циллер,К. Шелльхаммер, В. Шмидт-Футтерер, Х.Г. Эккерт, Ф. Эммерих и др.Научная новизна настоящего исследования заключается в том, чтовпервые в отечественной науке проведено комплексное сравнительно-правовоеисследование договоров найма жилых помещений по праву РФ и ФРГ.На уровне диссертационного исследования выявлены и сопоставленыосновные подходы к правовому регулированию отношений по найму жилыхпомещений в РФ и ФРГ, включая публичные интересы, реализуемые прирегулировании жилищного найма, а также влияние на данную частноправовуюсферу конституционных положений. Соотнесены особенности юридическойтехники, применяемой в правовом регулировании отношений по найму жилыхпомещений в РФ и ФРГ.

Определены и сопоставлены типы договоров наймажилых помещений в праве РФ и ФРГ, дана их классификация. Кроме того, накаждом этапе развития правоотношения установлено соотношение интересовсторон по договорам найма жилых помещений по праву РФ и ФРГ, в том числеопределены механизмы, защищающие слабую сторону в таких договорах. Наосновании полученных результатов диссертантом выработаны предложения посовершенствованию российского законодательства применительно к вопросамзаключения, исполнения и прекращения договоров найма жилых помещений.12  Положения, выносимые на защиту.1. В ходе исследования выявлено, что в российском гражданскомзаконодательстве (глава 35 ГК РФ) сформировано несколько самостоятельныхдоговорных типов жилищного найма, рассчитанных на разные ситуации,возникающие ввиду неоднородности социального состава населения и большогоразрыва в имущественном положении граждан.

Данные типы договоров, хотя ибазируютсянаобщемконституционномпринципеонедопустимостипроизвольного лишения жилья, устанавливают различное соотношение интересовнаймодателя и нанимателя и степень их защиты. Это говорит об отсутствииединого законодательного подхода к достижению баланса интересов сторонприменительно ко всем типам договоров найма жилых помещений. Так, вдоговоре найма жилого помещения стороны пользуются достаточно широкойсвободой договора, защита же слабой стороны (нанимателя) осуществляется вограниченном объёме и касается главным образом оснований прекращениядоговора. В договорах найма жилых помещений с социально незащищённойкатегорией лиц в силу их социального характера предусмотрено многоимперативных норм, которые ограничивают государство как наймодателя.

Приэтом наиболее существенный дисбаланс правового положения сторон в пользунанимателя присутствует в договоре социального найма жилого помещения, втом числе поскольку права такого нанимателя имеют некоторое сходство свещными правами.2. Обосновано, что в отличие от российского права в германском праве,предусматривающем одну договорную форму жилищного найма, сложилосьсоциально направленное правовое регулирование отношений по найму жилыхпомещений, в основу которого положена защита интересов нанимателянезависимо от его социального статуса. Это представлено, с одной стороны,применением к отношениям по жилищному найму напрямую, без опосредованияв последующем, конституционных прав общего характера (права на физическуюнеприкосновенность, права на развитие личности, принципа недискриминациии др.), которые наиболее определённым образом проявляются в судебных13  решениях.Сдругойстороны,онопроявляетсявцеломкомплекседетализированных, описывающих множество узких вопросов (казуистичных)норм ГГУ, посредством которых сформировано так называемое «социальноенаёмное право» (под «социальным» понимается «защищающее нанимателя»).

Вего рамках путём установления императивных предписаний в значительнойстепени ограничивается договорная свобода наймодателя на всех этапах развитиянаёмного правоотношения, а в некоторых случаях и после его прекращения.Таким образом, в германском гражданском законодательстве за счёт умаленияинтересов наймодателя (как правило, частного собственника наёмного жилогопомещения) решаются социальные и другие публичные задачи, хотя наймодателюпри этом предоставляются некоторые гарантии, учитывающие рыночныйхарактер существующих социально-экономических отношений.3.

Доказано, что в Германии, несмотря на то, что правовой режимжилищного найма в целом направлен на защиту интересов нанимателя, этотдисбаланс глубоко продуман законодателем с тем, чтобы исключить возможностьзлоупотреблений со стороны нанимателя. В ГГУ предусмотрены многочисленные«каучуковые нормы» – положения неопределённого характера, включающиеформулировки, в которые может быть вложен различный смысл, и точноесодержание которых может быть установлено только судом. Они позволяютсудам в каждой определённой ситуации «взвесить» законные интересы двухсторон договора с точки зрения влияния широкого перечня конституционныхправ, а также принять во внимание жизненные обстоятельства каждой из сторон,тем самым заполнив пробел в казуистично сформулированных положенияхзакона. В России подобная юридическая техника в правовом регулированииотношений по найму жилья отсутствует.

Диссертантом сделан вывод, чтопредусматривать её в настоящее время нецелесообразно, поскольку такаядискрециясудамобстоятельствах,можетпобытьсвоемупредоставленасуществувобщественно-правовыхпрепятствующихвозможнымзлоупотреблениям.4. В ходе исследования обосновано, что в Германии при регулировании14  гражданско-правовых отношений по найму жилых помещений реализуются ииные, не согласующиеся с интересами нанимателя, публичные интересы, вчастности касающиеся экологической проблематики.

В ГГУ уже весьма детальноразработанатемаэнергосбережения,врамкахкоторойпредусмотреныположения, стимулирующие наймодателя модернизировать принадлежащее емужилое помещение. При этом наниматель не вправе требовать какую-либокомпенсацию в связи с неудобствами, вызываемыми такой модернизацией. Вроссийском же законодательстве о жилищном найме подобные публичные задачиотсутствуют, что делает актуальной возможность использования германскогоопыта в этой сфере.5.

Несмотря на то, что в праве России признаки всех типов договоров наймажилых помещений не являются системообразующими, ввиду неравномерногопроявления в этих отношениях договорной свободы сторон возможность для ихунификации (путём создания в ГК РФ или ЖК РФ общих и специальныхположений о найме жилых помещений) отсутствует. Невозможность созданияединых схем не следует рассматривать как негативный фактор, посколькуимеющееся многообразие договоров найма жилья обусловлено существующимиэкономическими реалиями и позволяет гражданам выбрать тот тип договоранайма жилья, который им в большей степени подходит. Диссертантом сделанвывод о том, что совершенствование российского правового регулирования в этойсфере предпочтительно осуществлять подобно практике Германии, а именнодетализироватьидополнятьсуществующиенормыфедеральногозаконодательства.

При этом упор следует сделать на развитие правовогорегулирования отношений по коммерческому найму жилых помещений и за счётэтого увеличивать число прибегающих к этому типу договора граждан.6. Выявлено, что в рамках концепции защиты интересов нанимателягерманский закон допускает заключение договора найма жилого помещения влюбой форме. В России, напротив, для всех типов договоров найма жилыхпомещений установлена письменная форма. При этом в отношении договоранайма жилого помещения, заключённого на срок не менее одного года, и договора15  найма жилого помещения жилищного фонда социального использованияпредусмотренапоследующаягосударственнаярегистрацияограничения(обременения) права, возникающего на основании договора.

Установлено, что взаконе отсутствуют специальные последствия несоблюдения требования о такойрегистрации, ввиду чего не достигается единообразия при рассмотрении споров.Диссертантом аргументировано, что при несоблюдении требований о письменнойформе договора найма жилого помещения, а также о государственнойрегистрации ограничения (обременения) права договор должен считатьсязаключённым.7.