автореферат (Договоры найма жилых помещений по праву Российской Федерации и Федеративной Республики Германии), страница 2

Данное исследованиенаправлено на устранение этого пробела в науке, поскольку в нём изученыдоговорные формы найма жилых помещений, регламентируемые федеральным ирегиональным законодательством РФ и ФРГ, а также проведён сравнительно                                                                                                                        7См.: Жилищное строительство и рынок недвижимости в период спада экономики / А.

Голяшев, Е. Буряк [и др.] //Бюллетень социально-экономического кризиса в России. – 2016. – № 11. – С. 6.8Последнее обстоятельство носит массовый характер: в 2015 г. на споры из договоров найма жилых помещений всудах первой инстанции ФРГ пришлось 22,4 % всех принятых к производству гражданских дел // Zivilgerichte 2015/ Statistisches Bundesamt (Destatis) [Офиц. сайт]. 2016. URL: https://www.destatis.de (дата обращения: 25.12.2016).9Ч.

1 ст. 7 Конституции РФ (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // СЗ РФ. – 2014. – № 31. –Ст. 4398; абз. 1 ст. 20 Основного Закона ФРГ от 23 мая 1949 г. (с изм. и доп. от 13 июля 2017 г.) // BGBl. S. 1.6  правовой анализ данных договоров.Степень научной разработанности темы. В дореволюционной Россииисследованием вопросов возмездной и временной передачи жилья в пользование(в рамках имущественного найма) занимались А.П.

Долмаковский, Д.И. Мейер,К.П. Победоносцев,В.И. Синайский,Г.Ф. Шершеневич.Чтокасаетсяисследования российскими правоведами германского правового регулированияэтой сферы, то в труде К.Н. Анненкова «Система русского гражданского права»(1904 г.) рассмотрен опыт зарубежных стран, в том числе Германии, врегламентации найма имущества. Позднее на русский язык была переведенакнига Ф. Бернгефта и И. Колера «Гражданское право Германии» (под ред.В.М. Нечаева, 1910 г.), которая содержала анализ норм о найме имуществадействующей на тот период редакции Гражданского уложения Германии(нем.

Bürgerliches Gesetzbuch, Германское гражданское уложение, далее – ГГУ)10,однако отдельного исследования о найме жилья в ней не приводится.Всоветскойюридическойнаукеоднимизпервыхразвёрнутыхисследований по найму жилых помещений стала работа С.И. Аскназия«Советское жилищное право» (1940 г.). В ней же рассматривалось жилищноезаконодательство капиталистических стран, включая законодательство Германии.В 1950-80-е гг.

с развитием института государственного распределения жильяподавляющее большинство исследований в этой сфере в советском праве былопосвящено договору найма жилого помещения государственного (общественного)жилищного фонда. Это работы таких авторов, как И.И. Андрианов, Ю.Г. Басин,И.Л. Брауде, И.С. Вишневская, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, С.В. Занковская,О.С. Иоффе, И.Б. Марткович, А.И. Пергамент, Г.И. Петрищева, Ю.К.

Толстой,В.Ф. Чигир, З.И. Шкундин и др. Правовое регулирование отношений по наймужилья в Германии оставалось недостаточно исследованным. Следует отметитьтолько книгу «Гражданское право Германской Демократической Республики» подредакцией Д.М. Генкина (1959 г.), в которой рассмотрен жилищный наём в праве                                                                                                                        10Гражданское уложение Германии от 18 августа 1896 г. // RGBl. 1896, S. 195, Nr. 21; ред. от 2 января 2002 г. (сизм. и доп.

от 20 июля 2017 г.) // BGBl. I S. 42, 2909.7  Германской Демократической Республики в период с начала до середины XX в.НасовременномзанималисьэтапеМ.И. Брагинский,В.Н. Литовкин,С.М. Корнеев,Е.С. Селиванова,А.П. Сергеев,изучениемроссийскогоЕ.С. Гетман,Б.М. Гонгало,П.В. Крашенинников,Е.А. Суханов,жилищногонаймаЛ.Ю. Грудцына,Л.М.

Пчелинцева,П.И. Седугин,В.Р. Скрипко,Ю.К. Толстой, Ю.П. Свит, Г.Ф. Шешко и др. Также исследования по данной темепредставлены в комментариях к Гражданскому кодексу РФ (в частности, подредакцией О.Н. Садикова, П.В. Крашенинникова, Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина).После принятия в конце 2004 г. Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)11был защищён ряд диссертаций, посвящённых анализу обновлённого жилищногозаконодательства (О.С. Кириченко, Е.В. Садовникова, В.В. Васин, Т.А.

Семина,Т.С. Журавлёв). Однако упомянутые исследования касались рассмотрения либотолько коммерческого, либо только социального найма в праве РФ. Новыйдоговор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования(от 2014 г.) рассмотрен в статьях В.М. Корякина, Д.А. Формакидова, В.В. Гущина.Опыт же Германии в отечественной науке по-прежнему исследован внедостаточном объёме.

Отдельные аспекты договоров найма жилых помещенийрассмотрены в статьях С.А. Салтановой (о защите нанимателя, 1994 г.) иТ.А. Постоваловой (о социальном жилье, 2002 г.). Под редакцией В. Бергманна иТ.Ф. Яковлевой издан перевод на русский язык Гражданского уложения Германии(по состоянию на 2013 г.), осуществлённый после реформы гражданскогозаконодательства (от 2001 г.), в результате которой в данное Уложение быливключены положения о жилищном найме. Тем не менее эти работы быливыполнены сравнительно давно и в них не учтены важные изменения вгерманском правовом регулировании жилищных отношений, произошедшие запоследние годы.Чтокасаетсязарубежнойнауки,то,учитываяогромнуюраспространённость заключения договоров найма жилых помещений в ФРГ,                                                                                                                        11Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г.

№ 188-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1).– Ст. 14.8  работы по этой теме составляют большую часть не только германских, но иобщеевропейских исследований.На уровне Европейского союза в 2014 г. Ю. Корнелиус и Й. Ржежникпроведено развёрнутое исследование жилищного права ФРГ. В. Вурмнестрассмотрел общие положения о правовом регулировании отношений по наймужилья в ФРГ и положения Принципов европейского договорного права. Вопросывоздействия конституционных принципов на правовое регулирование отношенийпо найму жилья в ФРГ исследованы в работах М.

Кумм, Х-В. Миклиц, Й. Циллер.Вопросам защиты прав нанимателя посвящён труд Х. Хойблайн, А. Леман-Рихтер«Защита нанимателя в ФРГ», опубликованный в книге «Социальное наёмноеправо в Европе» (2011 г.). Отдельные аспекты договора найма жилого помещенияв праве ФРГ рассмотрели У. Везель, Й. Зонненшайн, К. Нойхаус, Ф. Эммерихи др. Необходимо также отметить ряд фундаментальных комментариев спримерами из судебной практики к положениям ГГУ о найме жилых помещений:Большой комментарий к правовому регулированию отношений по найму жилых инежилых помещений (В. Шмидт-Футтерер), Мюнхенский комментарий к ГГУ(С. Лоренц, М.

Хаберзак, Х. Колльхоссер и др.).Исследований, посвящённых найму социального жилья в ФРГ, ввиду егоменьшей, по сравнению с обычным наймом, распространённости, немного. Срединих наиболее подробное – работа С. Дросте, Т. Кнорр-Зидов «Социальное жильё вГермании» (2007 г.).Объектом исследования являются правовые отношения, складывающиесяв РФ и ФРГ по поводу заключения, исполнения и прекращения договоров наймажилых помещений.Предметом исследования выступает нормативно-правовое регулированиеотношенийпонаймужилыхпомещений,соответствующиедоговоры,заключаемые в РФ и ФРГ, практика их исполнения, практика рассмотренияспоров, а также исследования отечественных и зарубежных учёных по этимвопросам.В настоящем исследовании рассматриваются договоры найма жилых9  помещений, в которых на стороне нанимателя могут быть любые физическиелица, и договоры, которые заключаются только с нанимателями, относящимися ксоциально незащищённой категории лиц.

Под этой категорией в данной работепонимаются физические лица, имеющие низкую имущественную обеспеченность,определяемую в соответствии с нормативными правовыми актами упомянутыхгосударств.Цель и задачи исследования. Основной целью настоящей работы являетсякомплексное теоретическое сравнительно-правовое исследование российского игерманского правового регулирования отношений по найму жилых помещений, атакже соответствующей правоприменительной практики для дальнейшегосовершенствования законодательства РФ в сфере жилищного найма.Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи:− определить типы договоров найма жилых помещений в праве РФ и ФРГ,проследить их эволюцию, дать их классификацию, выявить их связь со смежнымигражданско-правовыми договорами;− установить на каждом этапе развития правоотношения соотношениеинтересов сторон по договорам найма жилых помещений по праву РФ и ФРГ;− определитьиисследоватьисточникиправовогорегулированияотношений по найму жилых помещений по праву РФ и ФРГ;− исследовать субъектный состав договоров найма жилых помещений поправу РФ и ФРГ;− проанализировать особенности заключения договоров найма жилыхпомещений по праву РФ и ФРГ;− рассмотреть содержание договоров найма жилых помещений по правуРФ и ФРГ;− исследовать основания прекращения договоров найма жилых помещенийи его правовые последствия по праву РФ и ФРГ;− определить особенности применения правовых норм, регулирующихотношения по найму жилых помещений, в РФ и ФРГ;− выработатьпрактическиерекомендациипосовершенствованию10  действующего законодательства РФ в контексте рассматриваемой темы.Методологическую основу диссертационного исследования составилиобщенаучные методы: формально-логический, посредством которого были даныопределения исследовавшихся понятий и предложена классификация договоровнайма жилых помещений; историко-правовой, с помощью которого был выявленпроцесс становления и развития правового регулирования отношений по наймужилых помещений; сравнительно-правовой, применявшийся для сравнительногоисследования правового регулирования отношений по найму жилых помещений,договоров и правоприменительной практики в РФ и ФРГ; историко-проблемный,с помощью которого были определены трудности, стоящие перед законодателем,субъектами наёмных отношений и правоприменяющими субъектами.Нормативной базой исследования послужили Конституции РФ и ФРГ,гражданские кодексы РФ и ФРГ, Жилищный кодекс РФ, другие федеральныезаконы РФ и ФРГ, подзаконные нормативные правовые акты РФ и ФРГ,нормативные правовые акты субъектов РФ (прежде всего Москвы и СанктПетербурга) и земель ФРГ (Северного Рейна – Вестфалии и Берлина), иныенормативные правовые акты по рассматриваемой проблематике.ЭмпирическуюКонституционногобазуСудаисследованияРФ,составилиВерховногоСудаматериалыРФ,практикиФедеральногоКонституционного Суда ФРГ, Федерального Верховного Суда ФРГ, судов общейюрисдикции РФ и ФРГ и иных правоприменяющих субъектов, договоры наймажилых помещений, включая типовые формы и формуляры, а также относящиеся кобъекту исследования статистические данные (в диссертации использовано 149материалов правоприменительной практики и 7 источников статистическихданных).Теоретическую основу диссертации составили труды отечественныхучёных, занимавшихся исследованием правового регулирования жилищныхотношений в России, в том числе договоров найма жилых помещений вгосударственном,С.И.