автореферат (Договоры найма жилых помещений по праву Российской Федерации и Федеративной Республики Германии)

На правах рукописиНикитина Валерия АлександровнаДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ПРАВУ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАТИВНОЙ РЕСПУБЛИКИ ГЕРМАНИИСпециальность 12.00.03 – Гражданское право; предпринимательское право;семейное право; международное частное правоАВТОРЕФЕРАТдиссертации на соискание ученой степеникандидата юридических наукМосква – 2018  2Работа выполнена на кафедре международного частного и гражданского праваФедерального государственного автономного образовательного учреждения высшегообразования «Московский государственный институт международных отношений(университет) Министерства иностранных дел Российской Федерации»Научный руководитель:кандидат юридических наук, доцент кафедрымеждународного частного и гражданского праваФедеральногогосударственногоавтономногообразовательного учреждения высшего образования«Московскийгосударственныйинститутмеждународныхотношений(университет)МинистерстваиностранныхделРоссийскойФедерации»Каминская Елена ИвановнаОфициальные оппоненты:доктор юридических наук, профессор, заведующийСекторомпредпринимательскогоправаФедеральногогосударственногобюджетногоучреждения науки «Институт государства и праваРоссийской академии наук»Занковский Сергей Сергеевичкандидат юридических наук, доцент, и.о.

зав.кафедры международного права Федеральногогосударственного автономного образовательногоучреждениявысшегообразования«Южныйфедеральный университет»Тарасова Анна ЕвгеньевнаВедущая организация:Федеральноегосударственноеавтономноеобразовательноеучреждениевысшегообразования «Российский университет дружбынародов»Защита состоится 24 апреля 2018 г.

15.00 в ауд. 216 на заседаниидиссертационного совета Д 209.002.08 (юридические науки) при Московскомгосударственном институте международных отношений (университете) МИДРоссии.С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в научной библиотекеим. И.Г. Тюлина МГИМО МИД России по адресу: 119454, г. Москва, проспектВернадского, 76 и на сайте: www.mgimo.ru. Объявление о защите диссертации иавтореферат диссертации размещены на официальном сайте Высшей аттестационнойкомиссии при Министерстве образования и науки Российской Федерации по адресу:http://vak.ed.gov.ru/.Автореферат разослан «___» ___________ 2018 г.Ученый секретарьдиссертационного советакандидат юридических наук, доцентИванов Д.В.3  I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫАктуальность темы исследования.

Наём жилых помещений являетсяодним из основных, широко применяемых сегодня способов удовлетворениянасущной потребности человека в жилье. Эксперты оценивают количествонанимателей в Российской Федерации почти в 40 млн человек (около 28 % всегонаселения)1.Вроссийскомгражданскомижилищномзаконодательствеотношения по найму жилых помещений оформляются несколькими типамидоговоров. При этом правовое регулирование жилищного найма сопряжено срядом проблем.Во-первых, в настоящее время большой круг вопросов, касающихсядоговоровнаймажилыхпомещенийвжилищномфондесоциальногоиспользования (определение предоставляемой жилой площади, порядок учётаграждан, нуждающихся в жилых помещениях, и др.), отнесён федеральнымзаконодательством к ведению субъектов РФ, что порождает юридическое и, какследствие,правоприменительноеразнообразие,требующеедетальногоисследования.Во-вторых, положения Гражданского кодекса РФ2 (далее – ГК РФ) одоговоре найма жилого помещения (так называемый договор коммерческогонайма) в части регламентации заключения, содержания, прекращения договора, атакже ответственности сторон договора определены недостаточно чётко, чтоприводит к разночтениям на практике.В-третьих,в2014г.вфедеральноегражданскоеижилищноезаконодательство был введён новый тип договора – договор найма жилогопомещения жилищного фонда социального использования, который требует                                                                                                                        1В том числе 20 млн человек, проживающих в муниципальном жилищном фонде, 7,4 млн человек – вгосударственном жилищном фонде, 4,7 млн человек – в жилищном фонде, находящемся в собственностиюридических лиц и «других формах собственности», а также около 9 млн человек – в жилых помещениях,принадлежащих физическим лицам.

Пузанов А.С. Шомина Е.С. Квартиросъёмщики – наше «жилищноеменьшинство»: российский и зарубежный опыт развития арендного жилья. – М.: Изд. дом Гос. ун-та ‒ Высшейшколы экономики, 2010. – 364 с. // Вопросы государственного и муниципального управления. – 2010. – № 4. –С. 229.2Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) // Собраниезаконодательства Российской Федерации (далее – СЗ РФ). – 1994.

– № 32. – Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ(часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 28 марта 2017 г.) // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.4  подробного теоретического осмысления и сопоставления его с другимисмежнымидоговорнымиформами.Тогдажепоявилосьтребованиеогосударственной регистрации ограничения (обременения) права собственности,возникающего на основании некоторых договоров найма жилых помещений. Этановелла ещё не получила должного освещения в отечественной науке и требуетдетального рассмотрения на предмет изучения последствий несоблюденияданного требования, а также обеспечения защиты слабой стороны в договоре.В-четвёртых, отношения по найму жилых помещений на практике зачастуюквалифицируются неверно, при том что от правильной квалификации договоразависит объём прав нанимателя, срок действия договора и т.д.

Например, судпервой инстанции признаёт сложившиеся отношения по найму жилья договоромсоциального найма, суд второй инстанции – договором коммерческого найма3.Следует заметить, что в доктрине пока не сложилось единства мненийотносительно соотношения всех типов договоров жилищного найма между собой,а также об их правовой природе.В-пятых, острота жилищного вопроса в РФ4 требует дальнейшего изучениясоответствующего правового регулирования на предмет возможного пересмотрадействующих подходов к регламентации отношений по найму жилых помещенийс социально незащищёнными категориями лиц.Актуальность изучения германского опыта в этой сфере обусловлена тем,что в Федеративной Республике Германии владение жилым помещением наосновании договора найма превосходит владение им на праве собственности:более половины населения (57 %) проживает в наёмных жилых помещениях5(в том числе и федеральный канцлер Ангела Меркель6). По этому показателюГермания опережает страны Европейского союза в среднем в два раза.

Также                                                                                                                        3Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2017 г. № 70-КГ1628; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г.

№ 70-КГ16-8// Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».4По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2013 г. 27 % российских семей отметили, чтоиспытывают стеснённость в жилищных условиях, а среди семей с детьми в возрасте до 18 лет на это указали 48 %семей // Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015-2020 годы (утв. Постановлением Правительства РФ от17 декабря 2010 г. № 1050; ред. от 20 мая 2017 г.) // СЗ РФ. – 2011.

– № 5. – Ст. 739.5Statistisches Bundesamt (Destatis) [Офиц. сайт]. 2016. URL: https://www.destatis.de (дата обращения: 25.09.2016).6Heinke L. Kanzlerwohnung: Wo die Macht wohnt // Der Tagesspiegel [Сайт]. 18.08.2010. URL:http://www.tagesspiegel.de/berlin/kanzlerwohnung-wo-die-macht-wohnt/1905340.html (дата обращения: 20.08.2017).5  уровень обеспеченности граждан жильём в ФРГ выше, чем в РФ (в 2014 г.39 кв. м на человека при 24 кв. м в РФ7). Разрабатываемое десятилетиямиправовое регулирование отношений по найму жилых помещений глубокопродумано и основано на принципах социально ориентированной рыночнойэкономики. Германское гражданское и жилищное законодательство оченьдетализировано и практически ежегодно дополняется новыми изменениями,подстраиваясь под реальные нужды граждан и другие публичные интересы, в томчисле под влиянием судебной практики8.

Всё это является основной причинойпопулярности жилищного найма в ФРГ, даже при том, что категория гражданнанимателей отличается значительной разнородностью в демографическом исоциально-экономическом аспектах, что свидетельствует о приемлемости схемыжилищного найма, используемой в этой стране, для разных групп населения.Разные подходы РФ и ФРГ, по своим конституциям являющихсясоциальными государствами9, к правовому регулированию отношений пообеспечению граждан жильём на условиях найма обусловливают актуальностьсравнительного анализа с целью выявления и возможного использованияположительного опыта ФРГ для коррекции указанных проблемных положенийроссийского законодательства в этой сфере с тем, чтобы создать бóльшуюправовую определённость при их правоприменении.Внастоящеевремявотечественнойнаукенедостаточнонаучно-теоретических исследований, в которых анализируются и сопоставляются типыдоговоровнаймажилыхпомещений,предусмотренныегражданскимижилищным законодательством РФ и зарубежных стран.