38121 (Договор купли-продажи жилых помещений)

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИИ

План

1.Введение.

2.Понятие договора купли-продажи жилого помещения.

3.Существенные условия договора.

3.1. Предмет.

3.2. Цена.

3.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

4. Виды договоров купли-продажи жилых помещений.

5. Права и обязанности.

6. Процедура заключения договора.

7. Форма договора купли-продажи жилого помещения.

7.1. Государственная регистрация.

8. Заключение.

9. Библиографический список.

10.Список нормативных актов.

1.Введение.

После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.

С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.

Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.

Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.

Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически перестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из гражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР 1964 года).

Создавая основу частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Нормы частного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили титулы на недвижимое имущество (право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права), определили виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.

Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Лишь в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ) Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практиче­ски все договоры, и в первую очередь те, предметом ко­торых является отчуждение вещи или передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение име­ют, несомненно, договоры купли-продажи жилых помещений, рассматриваемой в данной дипломной работе.

Сегодня, когда наряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об ипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, и частности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частного права, так и в публично-правовых аспектах.

Изменения в правовом регулировании оборота жилых помещений не могли не затронуть соответствующую судебную практику.

Тем более что на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридической доктрине пришел широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику.¹. Не вдаваясь в споры о признании судебной практики источником права можно в целом отметить, что правовая действительность последних лет свидетельствует о значительном изменений отношения к суду. Получила полное признание и стала конституционной нормой конструкция разделения властей. Получил законодательное закрепление механизм, обеспечивающий высокую и авторитетную роль суда. Поэтому судебная практика занимает одно из главных мест в современной правовой действительности.

Ведущую роль в судебной практике всегда играли и продолжают играть разъяснения высших судебных органов. Право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в Конституции РФ (ст.125,126).Авторитет таких разъяснений очень велик, они безоговорочно принимаются судами, и не только судами. Если обычное решение общего или арбитражного суда имеет обязательное значение только для участников судебного процесса, т.е. носит персонифицированный характер, и его общее значение основывается скорее на авторитете суда, чем на конкретной норме, то разъяснение Пленума носит общий, неперсонифицированный характер и подлежит всеобщему применению в силу закона. Очень часто разъяснения Пленумов ложатся в основу будущих нормативных актов. Но они подлежат применению и до облечения в законодательную форму, и в тех случаях, когда остаются вне поля зрения законодателя.

Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом жилых помещений.

Следует обратить внимание на важную особенность основополагающих решений, на базе которых складывается судебный прецедент. Все эти решения в той или иной форме апробируются Верховным Судом РФ или Высшим Арбитражным Судом и публикуются. Опубликование судебного решения в Бюллетене Верховного Суда РФ или Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ превращает это решение в прецедент.

Кроме того, ни для кого ни секрет, что суды, принимая свои акты, восполняют пробелы в правовом регулировании. Эта ситуация довольно типична. Законодатель, орган управления в своей нормотворческой деятельности могут оставить ту или иную область общественных отношений вне правового регулирования. Причины такого решения самые различные - от некомпетентности до намеренного умолчания. Но когда с подобным пробелом сталкивается суд, он не может уклониться от решения вопроса. Суд обязан разрешить спор, и, разрешая его, он восполняет пробел в регулировании.

Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

Наконец, суды своими решениями осуществляют конкретизацию законов. Эта особенность судебной практики давно отмечена в юридической литературе. В монографии, посвященной практике, читаем: " Конкретизация необходима общей норме права, которая настолько обща, что без соответствующего разъяснения и уточнения не может быть применена. Это не значит, что такая норма не нужна, что она вообще не действует. Норма права устанавливает меру поведения, а судебная практика накапливает конкретные формы поведения в границах этой меры.²

На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение - оборот жилых помещений, а именно, регулирование договора купли-продажи жилых помещений, являющееся предметом освещения настоящей дипломной работы.

2. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ)

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.

Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.