161752 (Оценка объекта недвижимости)

2016-07-29СтудИзба

Описание файла

Документ из архива "Оценка объекта недвижимости", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "финансовые науки" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "контрольные работы и аттестации", в предмете "финансовые науки" в общих файлах.

Онлайн просмотр документа "161752"

Текст из документа "161752"

Содержание

1. Исходные данные 2

2. Оценка земельного участка 5

3. Оценка объекта затратным методом 5

4. Оценка объекта по методу сравнения продаж 9

5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов 11

6. Согласование результатов оценки 13

1. Исходные данные


Тип оцениваемого объекта недвижимости

Здание офисного типа

Адрес

Город N, улица Цветочная, дом 5

Правовой режим объекта

Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли.

Собственники недвижимости

Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство.

Местоположение объекта

Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1028 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв. м.

Описание здания

Здание представляет собой 5‑ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объем здания 10028 куб. м.

Полезная (арендная) площадь – 2828 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала – 128 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 900 руб. за 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1,05.

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование здания

Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 300 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 100 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20 000 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 1200 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй – 85%; в третий – 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.

Расходы по эксплуатации всего здания включают:

• заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 40 000 руб. в месяц;

• начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от ФОТ;

• оплату коммунальных услуг – 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;

• прочие расходы в размере 30 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания;

• налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания;

• амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от пол ной восстановительной стоимости здания.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

• арендная плата на 8%;

• чистый доход от кафе – на 2%;

• заработная плата персонала – на 5%;

• коммунальные услуги и прочие расходы – на 3%.

Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% – для второго года; 27% – для третьего года; 29% для четвертого и 30% – для пятого года.

Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов

Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта – А, Б, В и Г.

Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г – на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.

Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам

Показатели

Объекты

А

Б

В

Г

Полезная (арендная) площадь здания, кв. м.

1528,00

2028,00

3228,00

1828,00

Цена продажи, тыс. руб.

9250,00

9440,00

17140,00

10350,00

Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.

2960,00

2832,00

5820,00

3312,00

2. Оценка земельного участка

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

где: VL – стоимость земельного участка, тыс. руб.;

ТL – ставка земельного налога, руб.;

SL – площадь земельного участка, кв. м.

VL=95*0.070*1028=6836.20 тыс. руб.

3. Оценка объекта затратным методом

Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности.

1. Определяется полная восстановительная стоимость здания

где: СD – прямые затраты, тыс. руб.;

Сl – косвенные затраты, тыс. руб.;

Р – предпринимательская прибыль, тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

где СD – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;

BV – строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

К – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.

CD=0.9*10028*1.05=9476,46 тыс. руб.

Косвенные затраты (Сl) составляют 40% от прямых затрат.

Cl=CD*40%=9476.46*40%=3790,58 тыс. руб.

Предпринимательская прибыль (Р) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20–40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.

P=(Cl+CD)*30%=(9476,46+3790,58)*30%=3980,11 тыс. руб.

Откуда полная восстановительная стоимость здания:

VR=9476,46+3790,58+3980,11=17247,16 тыс. руб.

2. Определяется накопленный износ здания – D:

где: DP – физический износ здания, тыс. руб.;

DF – функциональный, износ здания, тыс. руб.;

DE – внешний износ здания, тыс. руб.

Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ.

Физический износ здания DP=2381,54 тыс. руб.

Функциональный износ DF=344.94*60%=206,97 тыс. руб.

Внешний износ DE=17247,46*1%=172.47 тыс. руб.

Накопленный износ здания:

D=DP+DF+DE=2381,54+206,97+172,47=2760,98 тыс. руб.

3. Определяется остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:

VR=17247,16 тыс. руб.

D=2759.88 тыс. руб.

VREM=17247,16–2760,98=14486,17 тыс. руб.

4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

VCA=VREM+VL

VREM=14486,17 тыс. руб.

VL=6836,20 тыс. руб.

VCA=VREM+VL=6836,20+14486,17=21322,37 тыс. руб.

Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания

% от восстановительной стоимости всего здания

Восстановительная стоимость элемента

Фактический срок эксплуатации

Нормативный срок эксплуатации

Коэффициент износа

Сумма износа

Фундамент

7%

1207,30

5

100

0,05

60,37

Наружные стены

16%

2759,55

5

100

0,05

137,98

Перекрытия

14%

2414,60

5

100

0,05

120,73

Кровля

8%

1379,77

5

50

0,10

137,98

Перегородки

8%

1379,77

5

80

0,06

86,24

Внутренняя отделка

6%

1034,83

5

5

1,00

1034,83

Наружная отделка

3%

517,41

5

60

0,08

43,12

Система водоснабжения и канализации

10%

1724,72

5

50

0,10

172,47

Система электроснабжения

7%

1207,30

5

40

0,13

150,91

Система отопления

9%

1552,24

5

50

0,10

155,22

Система вентиляции

2%

344,94

5

40

0,13

43,12

Система пожаротушения

3%

517,41

5

50

0,10

51,74

Система телефонизации

2%

344,94

5

40

0,13

43,12

Лифты

5%

862,36

5

30

0,17

143,73

Всего

100%

17247,16

2381,54

4. Оценка объекта по методу сравнения продаж

Стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности

1. На основании исходных данных о характеристиках сопоставимых с оцениваемым объектов А, Б, В и Г

Таблица 3. Характеристики объектов-аналогов

Показатели

Сопоставимые объекты

А

Б

В

Г

Цена продажи, тыс. руб.;

6,05

4,65

5,31

5,66

Полезная площадь здания, кв. м.

1524,00

2024,00

3224,00

1824,00

Время продажи, месяцы

3

3

1

1

Местоположение (хуже, лучше, аналог)

лучше

хуже

хуже

Хуже

Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)

лучше

аналог

аналог

лучше

2. Проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т. к. они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта.

Свежие статьи
Популярно сейчас
Как Вы думаете, сколько людей до Вас делали точно такое же задание? 99% студентов выполняют точно такие же задания, как и их предшественники год назад. Найдите нужный учебный материал на СтудИзбе!
Ответы на популярные вопросы
Да! Наши авторы собирают и выкладывают те работы, которые сдаются в Вашем учебном заведении ежегодно и уже проверены преподавателями.
Да! У нас любой человек может выложить любую учебную работу и зарабатывать на её продажах! Но каждый учебный материал публикуется только после тщательной проверки администрацией.
Вернём деньги! А если быть более точными, то автору даётся немного времени на исправление, а если не исправит или выйдет время, то вернём деньги в полном объёме!
Да! На равне с готовыми студенческими работами у нас продаются услуги. Цены на услуги видны сразу, то есть Вам нужно только указать параметры и сразу можно оплачивать.
Отзывы студентов
Ставлю 10/10
Все нравится, очень удобный сайт, помогает в учебе. Кроме этого, можно заработать самому, выставляя готовые учебные материалы на продажу здесь. Рейтинги и отзывы на преподавателей очень помогают сориентироваться в начале нового семестра. Спасибо за такую функцию. Ставлю максимальную оценку.
Лучшая платформа для успешной сдачи сессии
Познакомился со СтудИзбой благодаря своему другу, очень нравится интерфейс, количество доступных файлов, цена, в общем, все прекрасно. Даже сам продаю какие-то свои работы.
Студизба ван лав ❤
Очень офигенный сайт для студентов. Много полезных учебных материалов. Пользуюсь студизбой с октября 2021 года. Серьёзных нареканий нет. Хотелось бы, что бы ввели подписочную модель и сделали материалы дешевле 300 рублей в рамках подписки бесплатными.
Отличный сайт
Лично меня всё устраивает - и покупка, и продажа; и цены, и возможность предпросмотра куска файла, и обилие бесплатных файлов (в подборках по авторам, читай, ВУЗам и факультетам). Есть определённые баги, но всё решаемо, да и администраторы реагируют в течение суток.
Маленький отзыв о большом помощнике!
Студизба спасает в те моменты, когда сроки горят, а работ накопилось достаточно. Довольно удобный сайт с простой навигацией и огромным количеством материалов.
Студ. Изба как крупнейший сборник работ для студентов
Тут дофига бывает всего полезного. Печально, что бывают предметы по которым даже одного бесплатного решения нет, но это скорее вопрос к студентам. В остальном всё здорово.
Спасательный островок
Если уже не успеваешь разобраться или застрял на каком-то задание поможет тебе быстро и недорого решить твою проблему.
Всё и так отлично
Всё очень удобно. Особенно круто, что есть система бонусов и можно выводить остатки денег. Очень много качественных бесплатных файлов.
Отзыв о системе "Студизба"
Отличная платформа для распространения работ, востребованных студентами. Хорошо налаженная и качественная работа сайта, огромная база заданий и аудитория.
Отличный помощник
Отличный сайт с кучей полезных файлов, позволяющий найти много методичек / учебников / отзывов о вузах и преподователях.
Отлично помогает студентам в любой момент для решения трудных и незамедлительных задач
Хотелось бы больше конкретной информации о преподавателях. А так в принципе хороший сайт, всегда им пользуюсь и ни разу не было желания прекратить. Хороший сайт для помощи студентам, удобный и приятный интерфейс. Из недостатков можно выделить только отсутствия небольшого количества файлов.
Спасибо за шикарный сайт
Великолепный сайт на котором студент за не большие деньги может найти помощь с дз, проектами курсовыми, лабораторными, а также узнать отзывы на преподавателей и бесплатно скачать пособия.
Популярные преподаватели
Нашёл ошибку?
Или хочешь предложить что-то улучшить на этой странице? Напиши об этом и получи бонус!
Бонус рассчитывается индивидуально в каждом случае и может быть в виде баллов или бесплатной услуги от студизбы.
Предложить исправление
Добавляйте материалы
и зарабатывайте!
Продажи идут автоматически
5076
Авторов
на СтудИзбе
455
Средний доход
с одного платного файла
Обучение Подробнее