Управление инвестиционной стоимостью многофункциональных комплексов недвижимости

На правах рукописиРоманцов Алексей СергеевичУПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮМНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ НЕДВИЖИМОСТИ08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством:управление инновациямиАвторефератдиссертации на соискание ученойстепени кандидата экономических наукМосква2012Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» вФГОБУВПО«ФинансовыйуниверситетприПравительствеРоссийской Федерации»Научный руководитель:кандидат экономических наук, доцентИванова Елена НиколаевнаОфициальные оппоненты: доктор экономических наук, профессорБусов Владимир ИвановичФГБОУ ВПО «Государственный университетуправления», заведующий кафедрой управлениясобственностью и развития предпринимательствакандидат экономических наукКузьмищев Дмитрий АнатольевичФГБОУ ВПО «Российский экономическийуниверситет имени Г.В.

Плеханова», доценткафедры менеджмента инвестиций и инновацийВедущая организация:ФГБОУ ВПО «Российская академия народногохозяйства и государственной службыпри Президенте Российской Федерации»Защита состоится «12» декабря 2012 г. в 10-00 часов на заседаниидиссертационного совета Д 505.001.05 на базе ФГОБУВПО «Финансовыйуниверситет при Правительстве Российской Федерации»Ленинградский проспект, д.

49, ауд. 214, Москва, 125993.поадресу:С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном зале Библиотечноинформационного комплекса ФГОБУВПО «Финансовый университет приПравительстве Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д.49,комн. 203, Москва, 125993.Автореферат разослан «09» ноября 2012 г.

Объявление о защите диссертациии автореферат диссертации «09» ноября 2012 г. размещены на официальном сайтеВысшей аттестационной комиссии при Министерстве образования и наукиРоссийской Федерации по адресу http://vak.ed.gov.ru и на официальном сайтеФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве РоссийскойФедерации»: http://www.fa.ru.Ученый секретарь совета Д 505.001.05,д.э.н., профессорР.Н. Федосова2I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫАктуальность темы исследования.

В настоящее время традиционныекритерииоценкикачествафинансовогоменеджментадополняютсяинновационными приемами, ориентированными на максимизацию стоимостиобъекта управления. Достоинством последних является способность комплексноучитыватьрезультатыдеятельностивовсехсферах,удовлетворятьразносторонние информационные и экономические интересы собственников,менеджмента, кредитно-финансовых институтов и других субъектов рынка.Комплексная теория управления стоимостью, сфокусированная на максимизацииденежных потоков и изначально ориентированная на принятие управленческихрешений в компаниях, постепенно распространяется на объекты недвижимости.Стоимостные ориентиры управления объектами недвижимости требуютсегментации рынка недвижимости по способу генерации дохода.

Такой подходпозволяет выделить четыре основных сегмента: производственная, коммерческая,специализированная и предназначенная для личного использования жилаянедвижимость.В настоящее время в сегменте коммерческой недвижимости наблюдаетсяустойчивая тенденция размывания границ между объектами недвижимостиопределенного назначения или монофункциональными объектами. В результатечего возникают и постепенно занимают доминирующее положение на рынкемногофункциональныекомплексынедвижимости(МФКН),объединяющиеплощади различного функционального назначения.

МФКН возникают дляудовлетворения спроса на разнообразные услуги, обеспечиваемые различнымивидами недвижимости, сосредоточенными на одной территории. Данный виднедвижимости имеет дополнительный специфический источник генерациидохода, формируемый эффектом синергии. Оптимизация при комбинированиитипологических и функциональных признаков, присущих разным видамнедвижимости,требуетанализатерриториальногоспросанаобъектынедвижимости различного назначения, выбора местоположения, изучения3характеристик окружения объекта, формирования функциональной структурыпомещений МФКН и разработки эффективного процесса управления егостоимостью.Применениевпроцессеуправленияобъектамикоммерческойнедвижимости инновационных методик и разработок, апробированных длябизнеса, а также постоянно меняющиеся рыночные условия, особенно впосткризисный период, требуют изучения особенностей недвижимости и, вчастности, МФКН как объекта стоимостного управления. К сожалению, этивопросы к настоящему времени являются малоизученными.

Поэтому уточнениепонятийногоаппарата,признаковклассификацииобъектовкоммерческойнедвижимости потребовало дополнительных исследований теоретических ипрактических аспектов стоимостного управления МФКН на основе инноваций сучетом изменившихся экономических реалий и специфики российского рынканедвижимости.Степень изученности проблемы. Инновационный менеджмент в мировойнауке исследуют Афуа А., Друкер П., Гринхальг К., Кристенсен К., Бургельман Р.,Вилрайт С., Тротт П., фон Хиппель Э., Митчел Р, Гоффин К., Майтал Ш., Д.В.Р.Сешадри, Ахмед П., Шеперд Ч. и др.

Работы вышеназванных авторов большеотражают сферу управления персоналом и управления компанией и нерассматривают проблем, связанных с управлением объектами недвижимости сиспользованием инновационно-ориентированных методов.Методология разработки и реализации управления, ориентированного настоимость, возникла в странах с высоким уровнем развития рыночной экономики.Большой вклад в исследование данной проблемы внесли такие известныеэкономисты как Беренс Б., Кейнс Дж. М., Гуттинг Б., Экхофф И., Милс Е.,Пратт Ш., Десмонд Г.М., Келли Р.Э., Шарп У.Т., Коупленд Т., Коллер Т.,Мурин Д., Скотт М., Фрэнк Ч., Эванс Ф., Бишоп Д., Дамодаран А., Каплан Р.,Нортон Д., Ольве Н.Г., Рой Ж., Веттер М., Мейер М., Нивен П.

и др. Однакоисследования данных авторов посвящены вопросам управления стоимостью4компаний и не сфокусированы на специфических особенностях управлениястоимостью недвижимости.Теоретико-методическиевопросыуправлениястоимостьюобъектовнедвижимости в современных российских условиях находят лишь фрагментарноеотражение в публикациях российских специалистов. В большей степениисследования посвящены вопросам повышения эффективности строительныхработ, совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством ипроведения реконструкции существующих сооружений. Среди них можновыделить труды Акуленковой И.В., Барабанова А.И., Ветровой Т.В., ГончароваА.М., Гурко А.И., Дронова А.А., Костецкого Н.Ф., Кукушкина Ю.Ю., ЛаринаВ.И., Мусалитина А.И., Опарина Р.Ю., Пчелинцева Л.М., Рахмана И.А.,Селютиной Л.Г., Симионова Ю.Ф., Смирнова Е.Б., Столбова П.П., Хайкина В.Г.,Хачатряна С.Р., Чекалина В.С.

и др.Высоко оценивая вклад этих ученых-экономистов в проблематикуисследования, следует отметить недостаточную проработанность методическихположений по управлению стоимостью МФКН.Ограниченный объем теоретических работ, посвященных исследованиюособенностейформированиястоимостиМФКНиинновационно-ориентированным методам, основанным на эффекте синергии и направленным наповышение стоимости объекта недвижимости, а также необходимость уточненияпонятийногоаппаратаМФКНидополненияклассификацииобъектовнедвижимости обуславливают актуальность темы исследования, предопределяяего структуру, цель и задачи.Цель и задачи исследования.

Целью диссертационного исследованияявляется разработка методического аппарата комплексного инновационногоуправленияинвестиционнойстоимостьюМФКН,обеспечивающегоееустойчивый рост и повышение инвестиционной привлекательности на основесинергетического эффекта.5Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и решеныследующие задачи:•Обобщить сложившееся в экономической литературе представление осущности термина многофункционального комплекса недвижимости ина этой основе разработать авторское определение.•Исследовать основные тенденции и особенности развития рынканедвижимости в Российской Федерации и за рубежом, современноесостояние и перспективы введения в экономический оборот МФКН,провестисравнительныйанализпоказателейоперационнойиинвестиционной привлекательности МФКН и монофункциональныхобъектов на отечественном и зарубежном рынках.•Выявить взаимное экономическое влияние бинарного сочетанияфункций, а также провести оценку эффекта синергии, возникающего вситуации «доминирующая функция + 4 дополнительных».•Разработать систему критериев оценки эффективности инновационноориентированного управления инвестиционной стоимостью МФКН.•Разработать многокритериальную экономико-математическую модельна основе выработанного комплекса макро- и микро- факторов,генерирующих эффект синергии и инвестиционную стоимость МФКН.•Разработать и апробировать методику управления инвестиционнойстоимостью,позволяющуюосуществлятьстратегическийиоперативный менеджмент МФКН, оптимизировать функциональнуюструктуру помещений, учитывать влияние эффекта синергии за счетповышения инновационной активности.Область исследования.