Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждениевысшего профессионального образования«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»На правах рукописиСелина Вера ПетровнаТЕОРИЯ РЕАЛЬНЫХ ОПЦИОНОВ И УПРАВЛЕНИЕФИНАНСОВЫМИ РИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХПРОЕКТОВСпециальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредитДИССЕРТАЦИЯна соискание ученой степеникандидата экономических наукНаучный руководитель:кандидат экономических наук, доцентПроскурин Владимир КирилловичМосква – 20142ОГЛАВЛЕНИЕВВЕДЕНИЕ .......................................................................................................................

3ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ФИНАНСОВЫМИРИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ........................................................ 131.1 Понятие инвестиционной строительной деятельности и девелоперскихпроектов ........................................................................................................................

131.2 Инвестиционные риски девелоперских проектов .......................................... 341.3Управление инвестиционными рисками девелоперских проектов .............. 50ГЛАВА 2 УПРАВЛЕНИЕ ФИНАНСОЫМИ РИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХПРОЕКТОВ НА ОСНОВЕ ТЕОРИИ РЕАЛЬНЫХ ОПЦИОНОВ....................... 742.1 Сущность и роль реальных опционов в процессе управления рисками ......

742.2 Виды реальных опционов и модели оценки реальных опционов ................. 842.3 Применение метода реальных опционов в системе управленияинвестиционными рисками девелоперских проектов .............................................. 92ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ РИСК-МЕНЕДЖМЕНТАВ ДЕВЕЛОПМЕНТЕ ...................................................................................................

1083.1 Апробация модели управления финансовыми рисками с использованиемметода реальных опционов ....................................................................................... 1083.2 Разработка схемы управления финансовыми рискамидевелоперских проектов с использованием реальных опционов ......................... 133ЗАКЛЮЧЕНИЕ ........................................................................................................... 142Приложение А Общепринятые толкования термина «проект» ............................... 167Приложение Б Лингвистические определения термина «риск» .............................

168Приложение В Определения термина «риск», встречающиесяв экономической литературе ........................................................................................ 169Приложение Г Система рисков................................................................................... 172Приложение Д Сравнительный анализ подходов к управлению рисками ............. 173Приложение Е Схема моделирования реальных опционов ..................................... 176Приложение Ж Исходный план развития проектакоттеджного поселка «Софьино-25» ...........................................................................

177Приложение К Модель денежных потоков по проекту коттеджного поселка«Софьино-25» ................................................................................................................ 1783ВВЕДЕНИЕАктуальность исследования. Девелопмент является современноймодельюорганизацииоснованнойнаинвестиционногообъединениипроцессафункцийвстроительстве,разработки,организациифинансирования и реализации проекта одним субъектом – девелопером. Оносуществляет создание, управление и продажу объектов недвижимости взаданныесроки,использованиемвпределахсобственныхбюджетныхсредствнаограничений,основечастосразработанногодевелоперского проекта.Можно выделить ряд преимуществ девелопмента по сравнению страдиционными формами организации инвестиционной деятельности в сференедвижимости, в частности повышение доходности инвестиций, сокращениеих срока окупаемости и временного лага, улучшение качества объекта, идругие.Однако вместе с положительными моментами, стоит отметить ростнеопределенности и рисков для самого девелопера.Производственный цикл даже по небольшим девелоперским проектамдлится от трех до восьми лет, поэтому временной разрыв между моментомосуществлениязатративременемполучениядоходовпорождаетзначительные риски и неопределенность.

К тому же надо учитыватьвременную стоимость полученных в будущем доходов. При одной и той жеэквивалентной сумме она неизбежно будет падать. Влияние финансовыхрисковнастроительныйпроектможетпривестикнедостижениюреализациидевелоперскихпоставленных целей.Основнойпредпосылкойуспешнойпроектов является эффективная система управления финансовыми рисками,способная учитывать динамичность условий внешней среды, а такжеадаптировать управленческие решения к сложившимся обстоятельствам. В4периодс2001г.посередину2008г.рискиинвестированиякомпенсировались за счет высокой доходности проектов строительнойотрасли, что позволяло девелоперам не осуществлять активное управлениефинансовыми рисками. В 2009 г. ситуация изменилась – на что рынокотреагировал значительным снижением объема инвестиций в строительство.Учитывая важность развития реального сектора экономики на путидостижения устойчивого экономического развития России, для обеспеченияпритока инвестиций в сферу строительства девелоперам необходимо иметьсистемууправленияфинансовымирисками,позволяющуюбыстрореагировать и адаптироваться к внешним условиям реализации проектов.Несмотря на существующий отечественный и в большей степенизарубежный опыт риск – менеджмента, в настоящее время отсутствуетнаучнообоснованнаясистемауправлениядевелоперскихпроектов.Крометого,экономическихпроцессовопределяетфинансовымискоростьинеобходимостьрискамидинамичностьразработкииприменения новых эффективных методов риск – менеджмента.

Они должныучитывать в полной мере изменчивость как внутренней, так и внешней средыреализации девелоперских проектов. Особую значимость приобретаютдинамическиеметодыуправленияинвестиционнымирисками,предполагающие возрастание роли девелопера, принимающего решения.Актуальность теоретического обоснования методических подходов,разработкасоответствующихнаучно-практическихрекомендацийпоэффективному использованию активных методов управления финансовымирискамиинвестиционно–строительныхпроектовобусловленавозрастающим значением риск-менеджмента в девелопментеСтепень разработанности проблемы. Отдельные аспекты проблемыуправления рисками инвестиционных проектов затронуты в научных трудахмногих ученых. Среди зарубежных авторов можно выделить Альберта М.,Баффета У., Брейли Р., Бригхема Ю., Бэйли Дж., Гапенски Л., Майерса С.,Мескона М., Найта Ф.Х., Рэдхэда К., Хьюса С., Шарпа У.

и др.5Вотечественнойэкономическойнаукеуправлениерискамирассматривалось в работах Глущенко В.В., Грачевой М.В., Деевой А.И.,Колтынюка Б.А., Лапусты М.Г., Лимитовского М.А., Лукасевича И.Я.,МасленниковойТамбовцеваО.А.,В.Л.,МорозоваХохловаН.В.,Д.С.,РазуЧерновойМ.Л.,Г.В.,РимераМ.И.,ШапкинаА.С.,Шаршухова Л.Г., Шахова В. В. и др.Анализ работ указанных авторов показал, что наряду с достаточноглубокой проработанностью темы, имеют место дискуссионность, вотдельных случаях и противоречивость подходов к определению роли рискови их возможным последствиям в инвестиционной деятельности.

В связи сэтим отсутствует единое мнение относительно методов и системыуправления финансовыми рисками инвестиционных проектов.Девелопмент имеет свои особенности финансирования и присущие емуспецифические финансовые риски. Большой вклад в развитие девелопментавнесли такие зарубежные специалисты, как Бирман Г., Грей К.Ф.,Кембелл К., Майлс М., Пейзер Р.Б., Товб А.С., Фланаган Р., Фрей А.Б.,Фридман Д., Цинес Г.Л., Шмидт С. Научными исследованиями в областиинвестирования в недвижимость занимались следующие отечественныеспециалисты: Асаул А.Н., Васильев В.М., Грязнова А.Г., Дюкова О.М.,Лившиц В.Н., Липсиц И.В., Коссов В.В., Мазур И.И., Максимов С.Н.,Панибратов Ю.П., Пасяда Н.

И., Федотова М.А., Шапиро В. Д. и др.Вместе с тем, отдельные аспекты проблемы, связанной с рискменеджментом девелоперских проектов, исследованы недостаточно. Внастоящее время требуется дальнейшее развитие понятийного аппаратадевелопмента, отражение его роли в инвестиционных строительныхпроцессах в России, следует научно обосновать методические подходы ксистематизации рисков девелоперских проектов, к построению эффективнойсистемы управления инвестиционными рисками, разработке методикиуправления инвестиционными рисками, учитывающей неопределенность6девелоперских проектов и возможность управленческого воздействия нариски проекта.Цель исследования состоит в разработке методики управленияинвестиционными рисками девелоперских проектов с использованиемдинамического метода риск-менеджмента – метода реальных опционов,учитывающего изменчивость и неопределенность рыночной среды, а такжевозможностьуправленческихвоздействийсубъекта,принимающегорешения.Для реализации поставленной цели поставлены следующие основныезадачи:- выявить особенности девелоперских проектов и присущих иминвестиционных рисков;- разработать классификацию методов управления инвестиционнымирисками с учетом специфики девелопмента;- рассмотреть теорию реальных опционов и возможность ееиспользования в качестве динамического метода риск – менеджментадевелоперских проектов;- выделить специфические типы реальных опционов, присущиедевелоперским проектам недвижимости;- сформировать систему управления инвестиционными рискамидевелоперских проектов с использованием метода реальных опционов;-разработать методику оценки эффективности системы управленияинвестиционными рисками с использованием метода реальных опциона.Объектисследования.Вкачествеобъектадиссертационногоисследования выбраны девелоперские проекты недвижимости.Предметомисследованияявляетсяпроцессуправленияинвестиционными рисками девелоперских проектов.Теоретическая основа исследования.Теоретической основой диссертационной работы являются трудыотечественных и зарубежных исследователей, посвященные проблеме7управления финансовыми рисками девелоперских проектов, рекомендациинаучно – исследовательских учреждений, законодательные и нормативныеакты федеральных органов власти по вопросам строительной отрасли иинвестиционным проектам.Методологическая основа исследования.Проблемы теории и практики, особенности управления финансовымирисками девелоперских проектов изучались на основе анализа и синтеза,группировки и сравнения, метода систематизации и классификации.

Приизучении возможности использования теории реальных опционов в качествединамическогометодауправленияинвестиционнымирискамииспользовались методы математического, системного и статистическогоанализа,экономико-математическогомоделирования,абстрактно-логического и монографического исследования.Информационная основа диссертационной работы.В качестве исходной информации использовались фундаментальные иприкладные работы отечественных и зарубежных авторов по вопросамуправлениярискамиидевелоперскойдеятельности,официальныеинформационно-статистические данные Росстата РФ, нормативные актыРоссийской Федерации; материалы периодической печати российских изарубежных авторов; система профессионального анализа рынков икомпаний «СПАРК», фактические данные девелоперских организаций.Научная новизна исследования заключается в совершенствованииметодики управления инвестиционными рисками девелоперских проектов сиспользованием теории реальных опционов и состоит в полученииследующих результатов:– выявлены особенности инвестиционных рисков девелоперскихпроектов, показаны отличия девелоперских проектов от инвестиционныхпроектов строительства (С.13-33);– проведена классификация методов управления инвестиционнымирисками по признаку осуществления управленческого воздействия на8девелоперский проект, учитывающая позитивные и негативные аспектырисковых событий (С.45; С.64-68);– доказаны возможность и целесообразность применения методареальных опционов, позволяющего воздействовать на финансовый результатдевелоперского проекта (С.77-80);– выявлены и обоснованы специфические реальные опционы, которыемогут быть использованы в процессе управления финансовыми рискамидевелоперских проектов (С.87-89);–разработанасхемауправленияинвестиционнымирискамидевелоперского проекта на базе метода реальных опционов, позволяющаяповысить эффективность реализации проекта (С.133-136; С.140);–разработанаметодикаоценкиэффективностиуправленияинвестиционными рисками на базе биномиальной модели оценки реальныхопционов, позволяющая отразить целесообразность встраивания реальныхопционов в девелоперский проект (С.136-139).Теоретическая и практическая значимость результатов исследования.Теоретическая значимость научных результатов заключается в том, чтоосновныевыводыиположениядиссертацииразвиваюттеоретико-методологическую базу финансового менеджмента в области управлениярисками, практически адаптируя систему управления финансовыми рискамик девелопменту посредством разработки методики с использования теорииреальных опционов.Практическая значимость полученных результатов заключается в том,что разработанная методика управления финансовыми рисками может бытьиспользована девелоперами при реализации инвестиционных строительныхпроектов.