Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждениевысшего профессионального образования«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»На правах рукописиРоманова Наталья АлександровнаФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОЙСИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯСТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВКОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИСпециальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредитДИССЕРТАЦИЯна соискание ученой степеникандидата экономических наукНаучный руководитель:доктор экономических наук, профессорПогодина Татьяна ВитальевнаМосква – 20142ОглавлениеВВЕДЕНИЕ ...................................................................................................................... 4ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ ПОСТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ...........

101.1 Коммерческая недвижимость как объект инвестирования .............................. 101.2 Особенности финансирования объектов коммерческой недвижимости вРоссии и зарубежных странах.................................................................................... 291.3 Система финансирования проектов по созданию объектов коммерческойнедвижимости и критерии ее эффективности .......................................................... 41ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ВДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЯХ ...........................................................................

742.1 Финансовое состояние компаний инвестиционно-строительной сферы вРоссии ........................................................................................................................... 742.2 Анализ системы финансирования в девелоперских компаниях ...................... 822.3 Оценка эффективности системы финансирования в девелоперских компаниях....................................................................................................................................... 96ГЛАВА 3 ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ ЭФФЕКТИВНОЙ СИСТЕМЫФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ДЕВЕЛОПЕРСКИХКОМПАНИЯХ .............................................................................................................

1133.1 Построение модели по формированию эффективной системыфинансирования ........................................................................................................ 1133.2 Апробация модели на примере инвестиционных проектов в коммерческойнедвижимости ............................................................................................................ 136ЗАКЛЮЧЕНИЕ ........................................................................................................... 141СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ...................................................

147ПРИЛОЖЕНИЕ А Классификация офисных зданий .............................................. 159ПРИЛОЖЕНИЕ Б Классификация торговых помещений, принятая в России .... 164ПРИЛОЖЕНИЕ В Классификация торговых помещений, принятая в США ...... 166ПРИЛОЖЕНИЕ Г Классификация складских помещений..................................... 168ПРИЛОЖЕНИЕ Д Состав собственного капитала девелоперских компаний ...... 173ПРИЛОЖЕНИЕ Е Структура собственного капитала девелоперских компаний 1763ПРИЛОЖЕНИЕ Ж Состав и динамика заемного капитала девелоперскихкомпаний ...................................................................................................................... 177ПРИЛОЖЕНИЕ И Финансовые результаты девелоперских компаний ................

182ПРИЛОЖЕНИЕ К Финансовая модель проекта № 1: Ритейл-парк в Московскойобласти.......................................................................................................................... 183ПРИЛОЖЕНИЕ Л Финансовая модель проекта № 2: Мультитемпературныесклады класса А, г. Волгоград ................................................................................... 186ПРИЛОЖЕНИЕ М Финансовая модель проекта № 3: Индустриальный парк вМосковской области ................................................................................................... 189ПРИЛОЖЕНИЕ Н Финансовая модель проекта № 4: Магазин OBI, г.

Ростов-наДону .............................................................................................................................. 192ПРИЛОЖЕНИЕ П Финансовая модель проекта № 5: Производственно-складскиепомещения класса А, г. Екатеринбург ...................................................................... 1954ВВЕДЕНИЕАктуальность темы исследования. Рынок коммерческой недвижимости вРоссии активно растет и развивается. По сравнению с развитыми западнымистранаминаблюдаетсясущественныйнедостаток качественныхофисных,торговых и складских помещений, что обусловливает высокий спрос настроительство подобных объектов.Создание объектов коммерческой недвижимости представляет собойинвестиционный процесс, связанный с реализацией инвестиционного проекта,главным участником которого является девелопер – субъект рынка коммерческойнедвижимости.

Девелоперские компании обеспечивают подготовку и реализациюпроекта на всех фазах его жизненного цикла, осуществляют организациюфинансирования, в том числе с использованием собственных средств, управлениепроектом и последующую его продажу.Реализация проектов по созданию объектов коммерческой недвижимоститребует крупных капиталовложений на долгосрочной основе, что обусловливаетпроблему обеспечения достаточности денежных средств и рационального ихиспользования длядостижениямаксимальнойэффективности реализациипроекта.Основной предпосылкой успешной реализации девелоперского проектаявляется создание эффективной системы финансирования, включающей выбористочников, форм и методов финансирования, условия определения возможныхвариантов, критерии отбора, рациональное использование финансовых ресурсовна каждом этапе реализации проекта.Учитывая важность развития реального сектора экономики, в том числеэффективной реализации проектов в строительной отрасли, девелоперамнеобходимо оптимизировать процесс финансирования, что позволит достигатьмаксимальной результативности проектов.Несмотря на существующий отечественный и в большей части зарубежныйопыттеорияиметодологияфинансированиядевелоперскихпроектов5недостаточноразвита,отсутствуетнаучнообоснованнаясистемафинансирования, что обусловливает актуальность теоретического обоснования иразработкусоответствующихнаучно-практическихрекомендацийпоформированию эффективной системы финансирования строительства объектовкоммерческой недвижимости.Степень разработанности проблемы.

Исследование рынка коммерческойнедвижимости в целом, а также его особенностей,становится все болеераспространенной темой для научного анализа. Большой вклад в развитиедевелопмента внесли такие зарубежные специалисты, как Беренс Г., Бирман Г.,Майлс М., Пейзер Р., Фрей А., Фридман Д..

Среди отечественных ученыхнаучными исследованиями в области коммерческой недвижимости занималисьтакие авторы как Асаул А.Н., Вечер Н.Ф., Горемыкин В.А., Мазур И.И.,Максимов С.Н., Ольдерогге Н.Г., Ольховский А.А., Подшиваленко Г.П.,Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Шапиро В.Д..Проблемынедвижимостифинансированиябылирассмотреныстроительствавобъектовдиссертационныхкоммерческойисследованиях:Абдужабарова А.Х., Вахрамеевой М.Д., Гаттунен Н.А., Стефанкова К.В.,Узенберга А.И..

Однако следует отметить, что авторы в основном рассматриваютпроцесс финансирования с позиции банка, при этом мало изучены подходы кфинансированию строительства со стороны девелоперов. Более того, в научной иметодической литературе практически отсутствуют исследования по оптимизациипроцесса финансирования девелоперских проектов. В настоящее время следуетнаучно обосновать необходимость построения системы финансирования вдевелоперских компаниях и разработать подходы к формированию эффективнойсистемы финансирования проектов.Таким образом, несмотря на достаточно большое количество зарубежных иотечественных трудов по девелоперской деятельности, исследуемая проблемаформирования эффективной системы финансирования в девелопменте остаетсямало изученной и требует дальнейшей проработки.6Целью диссертационного исследования является решение научной задачиформирования эффективной системы финансирования строительства объектовкоммерческойнедвижимости,направленнойнаобеспечениеустойчивогоразвития девелоперских компаний в долгосрочной перспективе.Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:- исследовать современное состояниеи тенденции развития рынкакоммерческой недвижимости в России и выделить особенности финансированияобъектов коммерческой недвижимости;- выявить существующие источники, формы и методы финансированиястроительства объектов коммерческой недвижимости, в том числе на разныхэтапах реализации инвестиционных проектов;- определить структуру системы финансирования строительства объектовкоммерческой недвижимости;- определить критерии и показатели, характеризующие эффективностьсистемы финансирования в девелоперских компаниях, создающих объектыкоммерческой недвижимости;- выявить факторы, влияющие на формирование эффективной системыфинансирования строительства объектов коммерческой недвижимости;-разработатьподходыкпостроениюэффективнойсистемыфинансирования инвестиционного проекта.Объектомисследованиявдиссертационнойработеявляютсядевелоперские компании, организующие процесс финансирования проекта настадии строительства.Предметомстроительстваисследованияобъектоввыступаеткоммерческойсистеманедвижимостифинансированиявдевелоперскихкомпаниях.Методологические и теоретические основы исследования.Изучениетеоретических и практических проблем финансирования проектов по созданиюобъектов коммерческой недвижимости базировалось на диалектическом методе,изучающем явления в развитии и взаимосвязи, также в аналитической части7работы использовались системный подход, метод классификации, сравнительныйанализ, а также методы статистического и финансово-экономического анализа.Область исследования соответствует Паспорту специальности ВАК поспециальности 08.00.10, п.

3.20 «Источники финансирования хозяйствующихсубъектов, проблемы оптимизации структуры капитала», 3.25 «Финансыинвестиционного и инновационного процессов, финансовый инструментарийинвестирования».Научнаяновизнадиссертационногоисследованиязаключаетсявтеоретико-методическом обосновании и разработке практических положений поформированию эффективной системы финансирования строительства объектовкоммерческойнедвижимости,способствующихдостижениювысокихфинансовых результатов в деятельности девелоперских компаний.Конкретные пункты научной новизны заключаются в следующем:1.Выявлены источники финансирования инвестиционных проектов,потенциально возможные к использованию в сфере коммерческой недвижимостив девелоперских компаниях;обоснована целесообразность использованияконкретных источников финансирования на каждом из этапов реализации проекта(C. 42-55);2.Определены структура и особенности системы финансированиястроительства объектов коммерческой недвижимости, включающей такиеэлементы как инвестиционный проект, девелоперская компания, инвесторы,кредиторы, источники, формы и методы финансирования; определены границыэтой системы (С.