Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход

На правах рукописиАрашукова Сюзанна МухамедовнаФормирование и оценкарыночной стоимости недвижимости,приносящей доход08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредитАвторефератдиссертации на соискание ученой степеникандидата экономических наукМосква2013Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» вФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве РоссийскойФедерации»Научный руководитель:доктор экономических наук, профессорФедотова Марина АлексеевнаОфициальные оппоненты:Стерник Сергей Геннадьевич,доктор экономических наук, профессор,ФГБОУ ВПО «Российская академиянародного хозяйства и государственнойслужбы при Президенте Российской Федерации»,заместитель по научной работе деканаФакультета экономики недвижимостиНикитушкина Ирина Владимировна,кандидат экономических наук,ФГБОУ ВПО «Московский государственныйуниверситет имени М.В.

Ломоносова»,доцент кафедры «Финансы и кредит»Ведущая организация:ФГАОУ ВПО «Северо-Кавказскийфедеральный университет»Защита состоится «12» декабря 2013 г. в 10.00 часов на заседаниидиссертационного совета Д 505.001.02 на базе ФГОБУВПО «Финансовыйуниверситет при Правительстве Российской Федерации» по адресу:Ленинградский проспект, д. 49, ауд. 406, Москва, 125993.С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном залеБиблиотечно-информационногокомплексаФГОБУВПО«Финансовыйуниверситет при Правительстве Российской Федерации» по адресу:Ленинградский проспект, д. 49, комн.

203, Москва, 125993.Автореферат разослан «08» ноября 2013 г. Объявление о защитедиссертации и автореферат диссертации «08» ноября 2013 г. размещены наофициальном сайте Высшей аттестационной комиссии при Министерствеобразования и науки Российской Федерации по адресу http://vak.ed.gov.ru и наофициальном сайте ФГОБУВПО «Финансовый университет при ПравительствеРоссийской Федерации»: http://www.fa.ru.Ученый секретарьдиссертационного совета Д 505.001.02кандидат экономических наукЕ.И. МешковаІ. Общая характеристика диссертационной работыАктуальность темы исследования. Недвижимое имущество в настоящеевремя является важным объектом экономического исследования и анализа.Повторяющиеся спады и кризисы экономики, стремление к наличию развитогорынка недвижимости – все это провоцирует его участников постоянносовершенствовать свой инструментарий анализа формирования стоимостинедвижимости и ее оценки, а также изучать влияние прямых и косвенныхфакторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, присутствующих какна самом рынке, так и в смежных областях.

При этом развитие рынканедвижимости сопровождается большим количеством заключенных сделоккупли-продажи, принятых решений об инвестировании в недвижимость и еедевелопменте. Объективные результаты определения стоимости недвижимости,таким образом, становятся более актуальными и востребованными.Стоимостные ориентиры объектов недвижимости требуют сегментациирынка недвижимости. В результате анализа рынка недвижимости по способугенерациидоходавыявленочетыресегмента:индустриальная,специализированная, доходная и предназначенная для личного пользованияжилая недвижимость.Исследование рынка доходной недвижимости позволило определить, чтопо способу генерации дохода существуют два разных класса – типичные инетипичные объекты доходной недвижимости.

Для целей оценки выявлено, чтодоходы типичной недвижимости создаются сдаваемой в аренду площадью иставкой аренды (офисы, склады, торговые центры), в то время как доходынетипичной недвижимости формируются количеством единиц, приносящихдоход (номер к гостинице, посадочное место в кинотеатре, фитнес-карта) истоимостью их предоставления.

Очевидно, что у нетипичных объектовдоходной недвижимости возникают и дополнительные источники получениядоходов (гостиница - поступления от ресторанов, баров, услуг химчистки,фитнес-клуб – поступления от баров, персональных тренировок и т.д.). Такимобразом, в объектах нетипичной доходной недвижимости наблюдается синтезэлементовнедвижимостиибизнеса.Дифференцированныеисточникиполучения доходов, важность фактора управления подобными нетипичными3объектами доходной недвижимости позволяют сделать вывод, что с цельюопределенияихстоимостивозникаетнеобходимостьучетабизнес-составляющей в виде отличных от типичных объектов недвижимостиисточников получения доходов.Классические методы оценки недвижимости, основанные на показателяхсдаваемой в аренду площади и ставки аренды, приемлемы для оценки типичнойдоходной недвижимости.

Анализ объектов доходной недвижимости с бизнеспотенциалом как объекта оценки, включающий исследование факторов,влияющих на их стоимость, которые также отличны от типичных объектовнедвижимости в виде необходимости учета загрузки, стоимости предоставленияуслуг, влияния менеджмента и т.д., позволил сделать вывод, что для их оценкинаиболеерациональным представляется использовать сочетание элементовметодов оценки недвижимости и оценки бизнеса в виде усовершенствованныхметодов оценки подобных объектов доходной недвижимости с бизнессоставляющей.Исследование проблематики оценки объектов недвижимости, приносящейдоход, как типичной, так и с бизнес-потенциалом, позволило выявить, чтонаиболее эффективными представляются методы доходного и сравнительногоподходов, которые в большей степени учитывают особенности данныхобъектов,аименноструктурудоходовирасходов,степеньрискаинвестирования в данные объекты, влияние ценообразующих факторов на ихстоимость.Отсутствие в России регулирующих норм в виде стандартов по оценкедоходной недвижимости также определяет актуальность темы исследования.

Поэтой причине и с учетом объективных реалий сложности рынка доходнойнедвижимости уточнение понятийного аппарата, признаков классификацииобъектов доходной недвижимости и факторов, влияющих на формированиестоимостиидоходынедвижимости,потребовалодополнительныхтеоретических исследований, результате которых изложены в данной работе.Степень научной разработанности проблемы. Вопросам оценкинедвижимостиуделеновниманиевисследованияхрядароссийскихспециалистов: Артеменкова И.Л., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Ивановой4Е.Н., Зарубина В.Н., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Стерника С.Г., ФедотовойМ.А.

Работы названных авторов больше отражают классический вариантформирования и оценки рыночной стоимости недвижимости. Отдельныевопросы функционирования рынка доходной недвижимости нашли отражение втрудах: Грабового П.Г., Валдайцева С.В., Озерова Е.С., Смоляка С.А., ПоповаГ.В. и др.Большой вклад в развитие методов оценки доходной недвижимостивнесли российские и зарубежные специалисты: Ассессорс А., Гелтнер Д.,Грабовой П.Г., Грибовский С.В., Ленхофф Д.С., Матисяк Г., Меллен С., МиллерН.Г., Ордуэй Ник, Рубин К., Фридман Дж.Изучение методов оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом,в особенности в рамках доходного подхода, нашло отражение в трудах такихученых как Вулвертон Л., Вернор Д., Дерус Дж., Рашмор С., Ралей Л.,Рогински Р.Анализ работ названных авторов показал, что требует совершенствованияметодика определения стоимости доходной недвижимости, в особенностинетипичных объектов с бизнес-потенциалом, не рассмотрена методика оценкиих стоимости, учитывающая факторы стоимости.

Кроме того, не в полной мереисследованы способы расчета ставки дисконтирования для оценки доходнойнедвижимости с бизнес-потенциалом, не изучено влияние на их стоимостьразличных ценообразующих факторов.Необходимостьсовершенствованияметодовоценкистоимостинедвижимости, приносящей доход, в особенности недвижимости с бизнеспотенциалом, наличие ряда нерешенных и дискуссионных вопросов в областипонятийного аппарата доходной недвижимости, обусловливает актуальностьтемы исследования, предопределяя ее структуру, цели и задачи.Целью диссертационной работыявляется решение научной задачиформирования рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, исовершенствования методов ее оценки.Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи,определившие логику диссертационного исследования и его структуру:• обобщить сложившиеся в экономической литературе представления о5сущности понятия недвижимости, приносящей доход, и на этой основеразработать авторское определение;•исследовать особенности доходной недвижимости как объектаоценки, влияющие на величину ее рыночной стоимости;• исследовать и предложить классификацию объектов недвижимости,детализированную для объектов доходной недвижимости;• определить существенные факторы, влияющие на стоимость доходнойнедвижимости, в том числе и на доходную недвижимость с бизнеспотенциалом;• систематизировать и обобщить зарубежный и российский опыт оценкинедвижимости, приносящей доход, в частности, доходной недвижимости сбизнес-потенциалом;• разработать и апробировать методику оценки рыночной стоимостидоходной недвижимости с бизнес-потенциалом на примере гостиничнойнедвижимости.Объектом исследования является недвижимость, приносящая доход, вчастности доходная недвижимость с бизнес-потенциалом.Предметомисследованияявляютсяподходыиметодыоценкинедвижимости, приносящей доход, в частности доходной недвижимости сбизнес-потенциалом (на примере гостиничной недвижимости).Методические и теоретические основы исследования.Методологической и теоретической основной диссертации послужилиработы отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории,оценки стоимости недвижимости и бизнеса, специализирующихся на оценкенедвижимости, приносящей доход, диссертационные работы по указаннойпроблематике, а также законодательные и нормативные документы РоссийскойФедерации, Федеральные стандарты оценки, Международные стандартыоценки, Стандарты RICS.Методология исследования базируется на использовании классическихнаучных методов и приемов: системного подхода к объекту и предметуисследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, группировки,6моделирования, методов исторического и логического анализа теоретического ипрактического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность идостоверность диссертационной работы.Исследование выполнено в рамках п.

5.1. и п. 5.2. Паспортаспециальности08.00.10–Финансы,денежноеобращениеикредит(экономические науки).Информационная основаИнформационной основой исследования послужили монографии ипубликации в периодических изданиях, в том числе зарубежных специалистов,нормативныедокументы.Вработетакжеиспользованыресурсыинформационных агентств Блумберг (Bloomberg), СПАРК, Reuters Group,информационные и методические материалы крупнейших оценочных иконсалтинговых компаний, материалы научных конференций, финансовая ибухгалтерская отчетность российских гостиниц.Научная новизна исследованиясостоит вразвитии комплексатеоретических и методических положений стоимостной оценки недвижимости,приносящей доход, в частности доходной недвижимости с бизнес-потенциалом.Новыми являются следующие научные положения:1.Уточнено понятие недвижимости, приносящей доход, функциональныеспособности которой обеспечивают возможность генерировать доход, нотолько эффективное управление и/или рациональное использование еюдают возможность извлечения дохода;2.Выявлены особенности недвижимости, приносящей доход, как объектаоценки: а) служит потребительским ресурсом для бизнеса; б) являетсяобъектом вложения инвесторов; в) способна генерировать доход при ееэффективном управлении и/или рациональном использовании; г) можетприносить среднерыночныйдоход лишь при реализации ее бизнес-потенциала;3.Предложена классификация недвижимости с детальным разделениемдоходной недвижимости на типичную, доходы которой создаютсясдаваемой в аренду площадью и ставкой аренды, и доходнуюнедвижимость с бизнес-потенциалом, доходы которой формируются7количеством единиц, приносящих доход (номер в гостинице, посадочноеместо в кинотеатре, фитнес-карта) и стоимостью их предоставления;В результате разработки глобальной системы функционирования рынка4.недвижимости представлена и обоснована совокупность факторовстоимости недвижимости, приносящей доход, дополненная детально длядоходной недвижимости с бизнес-потенциалом:первичные фундаментальные факторы: состояние национальной илокальной экономики, социальные, экологические факторы и т.д.;вторичные фундаментальные факторы: наличие государственногорегулирования и правовая среда;общие факторы стоимости недвижимости, приносящей доход:площадь, местоположение, износ и т.д.;детализированные факторы стоимости доходной недвижимости сбизнес-потенциалом,вчастностикласс,сегментобъектанедвижимости и т.д.;5.Разработана методика оценки доходной недвижимости, учитывающаяновейшие положения зарубежных методик оценки доходной недвижимостис бизнес-потенциалом, основанная на:учете возможных источников доходов - при расчете его совокупнойвеличины в рамках доходного подхода;использовании ставки дисконтирования, учитывающей как бизнесдоходной недвижимости, так и риски инвестирования;обосновании применения метода отраслевых мультипликаторов,который в большей степени отражает драйверы стоимости объектанедвижимости и приводит к получению наиболее объективнойрыночной стоимости;6.