Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

"Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет"

Курсовая работа

Проблемы функционирования системы ИЖК в РФ на современном этапе

Нижний Новгород

2010

Содержание

1. Расчетная часть курсовой работы

2. Актуальность проблемы ИЖК

3. Первая группа проблем в ИЖК

4. Вторая группа проблем в ИЖК

5. Третья группа проблем в ИЖК

6. Четвертая группа проблем в ИЖК

Список используемой литературы

1. Расчетная часть курсовой работы

В соответствии с заданием установлены следующие параметры ипотечной программы и экономические характеристики домохозяйства (семьи).

Процентная ставка по кредиту 28.5%

Срок кредитования 15лет.

Доля первоначального взноса 20%

Доля отчислений на погашение кредита- k₀ 30%

Совокупный семейный доход – ССД 42тыс.руб.

Собственное жилье – 2 комнаты, тип – Т

Состав семьи N 3 человека

Страховой коэффициент k_с 3.5%

Минимальный , прожиточный бюджет на 1 чел. (МПБ) – 7тыс.руб.

Стандартная площадь собственного жилья типа Т ; F_ст - 52м²

Средняя стоимость 1м² жилья типа Т ; С_ед - 42.0тыс.руб.

1.Расчет инвестиционного потенциала семьи.

а) Определение величины совокупного семейного дохода:

Принимаем величину ССД_с по заданию – 42тыс.руб.

б) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:

ССД_min>(1+k_с)*МПБ*N(1+k₀)

Где: k_с - коэффициент отчислений в семейный страховой фонд,-3.5% -0.035ед.

k₀ - коэффициент отчислений , на погашение кредита,-30%-0.3ед.

ССД_min=(1+0.035)*7*3*(1+0.3)=28.2555тыс.руб.

Так как ССД_с (42) > ССД_min(28) то семья может участвовать в ипотечной программе.

в) Расчет максимально возможного кредита:

К_max=12 k₀ *(n /1+r*n)*ССД_с тыс.руб.

Где: n-срок кредита -15лет; r - ставка по кредиту(28.5%) -0.28ед.

К_max=12*0.3*(15/1+0.28*15)*42=436 тыс.руб.

г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых:

Р =12Р_н*((1+r_н)ⁿ-1)/r_н

Где: r_н - ставка накопительного вклада,(10%) – 0.1ед.

n – продолжительность накопительного периода -3года.

Р_н = ( k_с+ k₀)*ССД_с - размер ежемесячных % на накопления, тыс.руб.

Р=12*(0.3+0.035)*42*((1+0.1)³-1)/0.1

Р=168.84*3.31=558 тыс.руб.

д) Определение стоимости собственного жилья:

С_сж = F_ст*С_ед,

Где: F_ст - стандартная площадь собственного жилья, (52) м²

С_ед – стоимость 1м² жилья, (42.0) тыс.руб.

С_сж=52*42=2184 тыс.руб.

е) Определение инвестиционного потенциала семьи;

И= К_max+Р+ С_сж

И=436+558+2184=3178 тыс.руб.

2.Выбор приобретаемой квартиры.

а) Расчет вариантов площадей жилья, доступного для приобретения с учетом типа жилья;

Bторичный рынок: - расчетная площадь жилья типа Н; при С_ед=40.2 тыс.руб.

F_Н= И /С_{ед Н}= 3178/40.2 =80м²

- расчетная площадь жилья типа Т; при С_ед=42 тыс.руб.

F_Т= И/ С_едТ = 3178/42 = 75м²

Первичный рынок: - расчетная площадь жилья типа У; при С_ед=53.8 тыс.руб.

F_У= И/ С_едУ = 3178/53.8 =60м²

- расчетная площадь жилья типа С; при С_ед=61.6 тыс.руб.

F_C= И/ С_едС = 3178/61.6 =52м²

б) Определяем доступные площади квартир по вариантам;

Жилье низкого качества F_Н=80м² ,

Четырехкомнатная квартира площадью 76м²

Жилье типовой планировки F_Т=75м² ,

Трехкомнатная квартира площадью 67м²

Жилье улучшенной планировки F_У=60м² ,

Двухкомнатная квартира площадью 60м²

Жилье современной планировки F_С=52м² ,

Однокомнатная квартира площадью 50м²

в) Выбор варианта приобретения жилья.

Принять решение приобрести трехкомнатную квартиру типовой планировки общей стоимостью(С_нж)

С_нж=F_нж*C_ед

С_нж=67*42=2814тыс.руб.

г) Определяем размер свободных средств.

С_сс=И-С_нж

С_сс=3178-2814=364 тыс.руб.

Поскольку на вторичном рынке сразу оплачивается вся стоимость квартиры, то снижаем размер денежных накоплений на величину свободных средств;

Р_тр=Р-С_сс

Р_тр=558-364=194 тыс.руб.

д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья.

С_нж=Р_тр+ К_max +С_cж=194+436+2184=2814 тыс.руб.

е) Структура стоимости жилья в процентах;

Р(%)=194/2814=6.9%

-доля кредита К(%)=436/2814=15.5%

-доля стоимости собственного жилья С_сж=2184/2814=77.6%

3.Расчет ежемесячного платежа.

а) Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита.

В=К(1+r*n)/12n

Где: r –процентная ставка -28%

n – срок кредита -15лет

В=436*(1+0.28*15)/12*15=12.6 тыс.руб.

б) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса.

В_н=(k₀+k_с)*ССД_с

В_н=(0.3+0.035)*42=14тыс.руб.

в) Расчет полной стоимости жилья.

С^п_нж = С_нж+К*r*n

С^п_нж=2814+436*0.28*15=4645.2тыс.руб.

4.Основные результаты расчетов.

1. Варианты приобретения квартир, исходя из доступной площади жилья:

- типа Н – 4-комнатная, площадью 76м².

- типа Т – 3-комнатная, площадью 67м².

- типа У –2-комнатная, площадью 60м².

- типа С – 1-комнатная, площадью 50м².

2. Показатели варианта приобретения 3-комнатной квартиры типа Т, общей площадью 67м².

- общая стоимость - 2814тыс.руб. или 100%

-денежные накопления – 364 тыс.руб. или 6.6%

- кредит – 436тыс.руб. или 15.5%

- стоимость собственного жилья – 2184тыс.руб. или 77.6%

3. Обязательные платежи:

- отчисления на накопление первоначального взноса –14тыс.руб.

- отчисления на погашение кредита -15.4 тыс.руб.

2. Актуальность проблемы ИЖК

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Актуальность проблемы. Жилищная сфера выступает одним из приоритетов социально-экономической политики государства. Декларируемые еще в начале 1990-х гг. заявления о жилье как о локомотиве реформ достаточно долго не были реализованы. Причины создавшейся ситуации состояли, на наш взгляд, в общей неадекватности стратегии реформирования жилищной сферы, в противоречии потребностей экономики и политической системы, не способной их удовлетворить. Следствие указанных обстоятельств заключалось в предоставлении населению экономической свободы в способах решения жилищной проблемы и в отсутствии у него финансовых ресурсов. Государство, устранив свои полномочия на рынке жилья как собственника, подрядчика, монополиста, не предоставило населению, строительному сектору, банковской системе механизмов реализации назревших проблем.

Инициативы Правительства РФ последних лет по формированию системы законодательных актов, призванных обеспечить доступность жилья для большей части населения страны, демонстрируют, во-первых, изменение ракурса проводимых реформ с акцентом на формирование социальных, в том числе и жилищных, стандартов, а во-вторых, понимание важности роли идеологии государства в решении практических задач страны.

Масштабность и системность принятых мер обеспечили запуск и устойчивое развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), рефинансирования и секьюритизации ипотечных активов, бюджетно-ипотечной поддержки малообеспеченных и социально значимых слоев населения. Вместе с тем потенциал рынка ипотечного жилищного кредитования остается достаточно высоким.

Последствия мирового финансово-экономического кризиса обострили ситуацию на рынке ипотеки России и проявились в резком ухудшении ликвидности кредитных организаций и их доступа к долгосрочным источникам фондирования, в увеличении рисков, приостановке или значительном ухудшении условий выдачи ипотечных кредитов; в ухудшении финансового состояния застройщиков, сокращении объемов строящегося жилья, нестабильности цен на недвижимость; в снижении платежеспособного спроса на новые кредиты, платежеспособности существующих заемщиков.

В свете вышеизложенного возрастает актуальность теоретических исследований как роли государства в решении жилищных проблем посредством финансово-кредитного механизма, так и последствий проводимых реформ в социальной и экономической жизни страны, в частности их воздействия на экономический рост, денежную, инвестиционную сферы, изменений в поведении основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования - домашних хозяйств, банковского сектора. Прежде всего, речь идет о недостаточной проработанности теоретических основ кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования.

3. Первая группа проблем в ИЖК

Первая группа проблем посвящена разработке теоретических и методологических основ кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Роль государства в разработке кредитной политики в сфере ИЖК, обусловлена необходимостью выполнения им своих функций, во-первых, по обеспечению реализации конституционных прав граждан на жилье; во-вторых, по регулированию посредством формирования институциональной структуры рынка ипотечного жилищного кредитования доступности его для большинства граждан. Кредитная политика, в свою очередь, обеспечивает, с одной стороны, свободу выбора граждан способа решения жилищной проблемы, с другой - реализацию роли ИЖК в экономическом развитии страны.

Приоритетность кредитной политики государства в сфере ИЖК многогранна и проявляется во взаимосвязи такой политики с задачами социально-экономического развития, в ее ожидаемых последствиях, эффекте воздействия на будущее страны и в самой природе жилой недвижимости, являющейся основой рынка ИЖК. Кредитная политика неразрывно связана с социально-экономической политикой. Провозглашение приоритета социально ориентированного государства обусловило смену приоритетов в социально-экономическом развитии страны, в том числе и формирование жилищных стандартов посредством обеспечения доступности жилья на основе использования ИЖК для массовых слоев населения.

В свою очередь, в контексте финансовой политики, составной частью которой выступает кредитная политика государства в сфере ИЖК, формируются приоритеты социальной политики. Государство, в прямой и косвенной формах реализуя приоритеты кредитной политики (формирование первичного рынка ипотеки, системы рефинансирования ИЖК, рынка ипотечных ценных бумаг, инфраструктуры ИЖК), обеспечивает достижение целей жилищной, демографической политики и политики занятости.

Третьей особенностью кредитной политики в сфере ИЖК является ее связь с движением кредита. Исследование теоретических аспектов ипотечного жилищного кредита позволило обосновать необходимость формирования государством адекватной институциональной структуры рынка. Долгосрочный характер ипотечного кредита, с одной стороны, обеспечивает его доступность для заемщика посредством уменьшения ежемесячных платежей, с другой - предъявляет особые требования к механизму формирования кредитных ресурсов. Традиционные способы формирования кредитором ресурсной базы недостаточны в условиях увеличения масштабности реализации ипотечных программ. Формирование общенациональной системы ИЖК требует как прямого, так и косвенного участия государства в построении механизмов, вовлекающих средства индивидуальных и институциональных инвесторов в рефинансирование ИЖК.

Целевой характер ИЖК проявляется в инвестировании кредитных ресурсов в покупку или строительство жилья, являющегося одновременно обеспечительным материалом ссуды посредством ипотеки. Макроэкономическая роль ипотеки и необходимость учета ее особенностей - наличие права собственности залогодателя на предмет залога, ее публичность, приоритетность, специализация - предъявляют высокие требования к юридическим аспектам ипотечной сделки и требуют наличия институциональной структуры, обеспечивающей ее надежность и устойчивость.

С содержательной точки зрения, кредитная политика в сфере ИЖК - это стратегия и тактика государства по обеспечению доступности жилья для массовых слоев населения, которые проявляются, с одной стороны, в разработке государством системы мер по формированию на основе ИЖК рынка доступного жилья, с другой стороны, в их реализации кредитно-финансовыми институтами посредством денежно-кредитного и финансово-кредитного механизмов. Этапы формирования и реализации разработанных мер дополняются контролем со стороны государства за выполнением их прямыми и косвенными участниками кредитных отношений, а также соответствующей последующей настройкой институциональной структуры.

4. Вторая группа проблем в ИЖК

Исследование методологических аспектов кредитной политики государства в сфере ипотечного жилищного кредитования позволило перейти ко второй группе проблем, заключающихся в обосновании теоретических положений о ее роли в социально-экономическом развитии страны. Методологическими посылками исследования роли кредитной политики государства через роль ипотечного жилищного кредита стали: во-первых, утверждение о кредите как о базисной по отношению к кредитной политике категории, определяющей в данной связи ее роль; во-вторых, определение кредитной политики в качестве связанной с движением кредита.